Η Kilroy Realty Corporation (KRC) μοιράστηκε μια θετική προοπτική στην κλήση για τα κέρδη του δεύτερου τριμήνου του 2024, με ισχυρά αποτελέσματα που υποδηλώνουν ανάκαμψη του χαρτοφυλακίου ακινήτων της, ιδιαίτερα στο Σαν Ντιέγκο και στο Bellevue της Ουάσινγκτον. Η εταιρεία αποκάλυψε σχέδια για οργανωτικές αλλαγές, συμπεριλαμβανομένης της πρόσληψης ενός νέου Οικονομικού Διευθυντή (CFO) και ενός Εκτελεστικού Αντιπροέδρου (EVP) Γενικού Νομικού Συμβούλου. Η επικαιροποιημένη καθοδήγηση για το 2024 δείχνει αύξηση των κεφαλαίων από τις δραστηριότητες (FFO) και του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (NOI) του ίδιου καταστήματος, παρά την πρόβλεψη αρνητικού ταμειακού NOI 3-4% του ίδιου καταστήματος για το τρίτο τρίμηνο. Η ζήτηση για γραφειακούς χώρους στο Σαν Φρανσίσκο πλησιάζει τα προ της πανδημίας επίπεδα, με κινητήρια δύναμη τους τομείς της τεχνολογίας και της τεχνητής νοημοσύνης, αν και η ανάκαμψη στην αγορά του Λος Άντζελες καθυστερεί, ιδίως για τους ενοικιαστές μεγαλύτερου μεγέθους. Η KRC υπογράμμισε επίσης το ενδιαφέρον της για την επέκταση του χαρτοφυλακίου της στο Όστιν και τη διερεύνηση ευκαιριών σε άλλα μέρη της κεφαλαιακής στοίβας.
Βασικά συμπεράσματα
- Η KRC ανέφερε ένα ισχυρό δεύτερο τρίμηνο του 2024, με την ανάκαμψη να σημειώνεται στις αγορές του Σαν Ντιέγκο και του Bellevue.
- Στο Σαν Φρανσίσκο παρατηρείται ισχυρή ζήτηση από τους τομείς της τεχνολογίας και της τεχνητής νοημοσύνης, πλησιάζοντας τα προ πανδημίας επίπεδα.
- Η ανάκαμψη της αγοράς του Λος Άντζελες είναι πιο αργή, με τη ζήτηση από μισθωτές μεγαλύτερου μεγέθους να υστερεί.
- Η KRC ανακοίνωσε οργανωτικές αλλαγές, συμπεριλαμβανομένης της πρόσληψης νέου οικονομικού διευθυντή και του διαχωρισμού των ρόλων του CIO και του CFO.
- Η επικαιροποιημένη καθοδήγηση για το 2024 προβλέπει αύξηση των FFO και του ίδιου NOI των καταστημάτων.
- Η KRC εξέφρασε ενδιαφέρον για την επέκταση του χαρτοφυλακίου της στο Όστιν και τη διερεύνηση άλλων ευκαιριών στοίβαξης κεφαλαίων.
Προοπτικές της εταιρείας
- Η επικαιροποιημένη καθοδήγηση της KRC για το 2024 υποδεικνύει ένα μέσο FFO 4,26 δολαρίων, που αποδίδεται σε υψηλότερες καθαρές επιστροφές και καλύτερα έσοδα από στάθμευση.
- Υπάρχει ισχυρή ζήτηση στους τομείς των βιοεπιστημών και της τεχνητής νοημοσύνης, ιδίως στο Σαν Φρανσίσκο και το Σιάτλ.
- Η εταιρεία αξιολογεί ενεργά εξαγορές και πωλήσεις για τη μεγιστοποίηση της αξίας του χαρτοφυλακίου.
Πτωτικές επισημάνσεις
- Η εταιρεία αναμένει ένα αρνητικό 3-4% ταμειακά ισοδύναμο NOI για το γ' τρίμηνο του 2024.
- Η ανάκαμψη στην αγορά του Λος Άντζελες είναι πιο αργή, με ιδιαίτερη δυσκολία στη ζήτηση για χώρους μεγαλύτερου μεγέθους.
Ανοδικές επισημάνσεις
- Ο όγκος των μισθώσεων βελτιώνεται στο Σαν Φρανσίσκο, με μείωση των διαθέσιμων χώρων υπομίσθωσης.
- Ο αγωγός ανάπτυξης της Kilroy είναι πλήρως χρηματοδοτημένος και η εταιρεία εξετάζει το ενδεχόμενο επαναγοράς μετοχών.
- Η αισιοδοξία περιβάλλει τον αγωγό μισθώσεων, με αυξημένη ζήτηση για μεγαλύτερες συμφωνίες και θετικές προοπτικές για το υπόλοιπο του έτους.
Misses
- Κατά τη διάρκεια της κλήσης δεν αποκαλύφθηκαν συγκεκριμένες λεπτομέρειες σχετικά με τον εξορθολογισμό των αγροτεμαχίων.
- Οι προβληματικές ευκαιρίες με διαλυμένες κεφαλαιακές δομές δεν έχουν ακόμη χτυπήσει την αγορά.
Κύρια σημεία ερωτήσεων και απαντήσεων
- Η KRC αξιολογεί τη διαδικασία δικαιολόγησης των αγροτεμαχίων και θα τα κρατήσει μέχρι να δικαιωθούν για να μεγιστοποιήσει την αξία τους.
- Η εταιρεία εξετάζει οικιστικές ή εναλλακτικές χρήσεις για ορισμένα αγροτεμάχια στο Λος Άντζελες.
- Δεν αναμένονται λήξεις μισθώσεων άνω των 100.000 τετραγωνικών ποδιών για το 2025.
Συνοπτικά, η κλήση αποτελεσμάτων της Kilroy Realty Corporation έδωσε την εικόνα μιας εταιρείας σε ανάκαμψη, με στρατηγικές οργανωτικές αλλαγές που έχουν οριστεί για την καλύτερη ευθυγράμμιση με τις στρατηγικές ανάπτυξης και επενδύσεων. Ενώ ορισμένες αγορές, όπως το Λος Άντζελες, παρουσιάζουν βραδύτερη ανάκαμψη, ο γενικός τόνος παραμένει αισιόδοξος, με ιδιαίτερη έμφαση στην επέκταση του χαρτοφυλακίου του Όστιν και στην αξιοποίηση ευκαιριών στις εξελισσόμενες συνθήκες της αγοράς.
InvestingPro Insights
Η Kilroy Realty Corporation (KRC) έχει επιδείξει ανθεκτικότητα και στρατηγική διορατικότητα στις δραστηριότητές της, όπως αντικατοπτρίζεται στα τελευταία στοιχεία και αναλύσεις. Ένα βασικό σημείο αναφοράς για τους επενδυτές είναι η δέσμευση της εταιρείας για την απόδοση των μετόχων, η οποία υπογραμμίζεται από το ιστορικό αύξησης του μερίσματός της για έξι συνεχόμενα έτη και τη διατήρηση των μερισματικών πληρωμών για εντυπωσιακά 28 συνεχόμενα έτη. Αυτή η συνέπεια στην επιβράβευση των επενδυτών μπορεί να θεωρηθεί ως ένα ισχυρό μήνυμα της οικονομικής υγείας της εταιρείας και της εμπιστοσύνης της διοίκησης στις μελλοντικές προοπτικές της.
Οι InvestingPro Tips αποκαλύπτουν ότι ενώ ορισμένοι αναλυτές έχουν αναθεωρήσει προς τα κάτω τις προσδοκίες τους για τα κέρδη της επόμενης περιόδου, η συναίνεση παραμένει ότι η KRC θα είναι κερδοφόρα φέτος. Αυτό ευθυγραμμίζεται με τα θετικά αποτελέσματα του δεύτερου τριμήνου της εταιρείας και την προληπτική προσέγγισή της για την πλοήγηση στη δυναμική της αγοράς. Επιπλέον, τα ρευστά διαθέσιμα της εταιρείας που υπερβαίνουν τις βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις υποδηλώνουν έναν εύρωστο ισολογισμό, ικανό να αντιμετωπίσει πιθανές διακυμάνσεις της αγοράς και να χρηματοδοτήσει στρατηγικές πρωτοβουλίες.
Όσον αφορά τα οικονομικά μεγέθη, η κεφαλαιοποίηση της KRC ανέρχεται σε 4,01 δισ. δολάρια, αντανακλώντας τη σημαντική παρουσία της στον τομέα των ακινήτων. Ο δείκτης τιμής/κέρδους (P/E) βρίσκεται σήμερα στο 20,11, ο οποίος προσφέρει μια ματιά στο πώς η αγορά αποτιμά τα κέρδη της εταιρείας. Επιπλέον, ο δείκτης τιμής προς λογιστική αξία (P/B) 0,74 για τους τελευταίους δώδεκα μήνες από το β' τρίμηνο του 2024 δείχνει ότι η μετοχή μπορεί να είναι υποτιμημένη σε σχέση με το καθαρό ενεργητικό της εταιρείας, παρουσιάζοντας ενδεχομένως ένα ελκυστικό σημείο εισόδου για τους επενδυτές. Τέλος, παρά τη μικρή συρρίκνωση των εσόδων, το περιθώριο μικτού κέρδους της εταιρείας παραμένει ισχυρό στο 67,33%, αναδεικνύοντας την αποτελεσματικότητα των λειτουργιών της.
Για όσους αναζητούν πιο εμπεριστατωμένη ανάλυση, υπάρχουν πρόσθετες Συμβουλές InvestingPro διαθέσιμες στο InvestingPro Q2 2024:
Χειριστής: KRC 2Q '24 Earnings Conference Call: Καλησπέρα σας και σας ευχαριστούμε για την παρουσία σας στη σημερινή τηλεδιάσκεψη για τα αποτελέσματα της KRC 2Q '24. Το όνομά μου είναι Sam και θα είμαι ο συντονιστής της σημερινής κλήσης. [Οδηγίες χειριστή] Θα σας παραδώσω τώρα στον Taylor Friend, Ανώτερο Αντιπρόεδρο Κεφαλαιαγορών και Ταμία. Τέιλορ, ο λόγος είναι δικός σου.
Taylor Friend: Taylor Taylor: Καλημέρα σε όλους. Σας ευχαριστούμε για την παρουσία σας. Στην κλήση μαζί μου σήμερα είναι η Angela Aman, Διευθύνουσα Σύμβουλος, και ο Eliott Trencher, EVP, CIO και CFO. Επιπλέον, ο Justin Smart, Πρόεδρος και ο Rob Paratte, EVP, Chief Leasing Officer, θα είναι διαθέσιμοι για ερωτήσεις και απαντήσεις. Κατ' αρχάς, πρέπει να πω ότι ορισμένες από τις πληροφορίες που θα συζητήσουμε κατά τη διάρκεια αυτής της κλήσης έχουν μελλοντικό χαρακτήρα. Παρακαλούμε ανατρέξτε στο συμπληρωματικό μας πακέτο για μια δήλωση σχετικά με τις μελλοντικές πληροφορίες σε αυτή την κλήση και στο συμπληρωματικό πακέτο. Αυτή η κλήση μεταδίδεται ζωντανά μέσω διαδικτύου στην ιστοσελίδα μας και θα είναι διαθέσιμη για αναπαραγωγή για τις επόμενες 8 ημέρες. Η ανακοίνωση των αποτελεσμάτων μας και το συμπληρωματικό πακέτο έχουν κατατεθεί με το έντυπο 8-K στην Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς και είναι επίσης διαθέσιμα στην ιστοσελίδα μας. Η Angela θα ξεκινήσει την κλήση με μια στρατηγική επισκόπηση και τα κυριότερα σημεία του τριμήνου, ενώ η Eliott θα συζητήσει τα οικονομικά μας αποτελέσματα και θα σας παράσχει επικαιροποιημένη καθοδήγηση για το 2024. Στη συνέχεια, θα χαρούμε να απαντήσουμε στις ερωτήσεις σας. Angela;
Angela Aman: Ευχαριστώ, Taylor. Χαίρομαι που σας έχουμε στην κλήση αυτό το τρίμηνο. Είμαι στην ευχάριστη θέση να αναφέρω άλλο ένα ισχυρό τρίμηνο αποτελεσμάτων που αντανακλά τη σκληρή δουλειά και την αφοσίωση ολόκληρης της ομάδας Kilroy και υπογραμμίζει την ανάκαμψη που συνεχίζει να επικρατεί σε όλο το χαρτοφυλάκιό μας. Αν και αυτή η ανάκαμψη θα είναι, κατά καιρούς, άνιση, βλέπουμε ενθαρρυντικά σημάδια σε όλες τις αγορές μας που ενισχύουν την πεποίθησή μας ότι η γραμμή τάσης κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση. Από την άποψη της αγοράς, βλέπουμε ιδιαίτερη δύναμη αυτή τη στιγμή στο Σαν Ντιέγκο και στο Bellevue της Ουάσινγκτον, οι οποίες συνεχίζουν να επωφελούνται από την ευρεία ζήτηση σε ένα ευρύ φάσμα βιομηχανικών κατηγοριών, υποστηριζόμενες από υψηλότερα ποσοστά φυσικής πληρότητας. Στο Σαν Φρανσίσκο, η συνολική ζήτηση μισθωτών στην αγορά έχει διπλασιαστεί κατά τη διάρκεια των τελευταίων 18 μηνών και οι όγκοι των μισθώσεων βελτιώνονται αργά αλλά σταθερά, υποστηριζόμενοι από την αυξανόμενη ζήτηση για πολλούς νέους στην αγορά μισθωτές, συμπεριλαμβανομένων εκείνων στον τομέα της ΤΝ. Και ενώ η υποαγορά South Lake Union στο Σιάτλ και οι υποαγορές μας στο Λος Άντζελες έχουν ανακάμψει πιο αργά, σημειώνουμε πρόοδο. Ειδικότερα, στο Σιάτλ, η προαναφερθείσα ισχυρή ζήτηση στο Bellevue, σε συνδυασμό με το περιορισμένο ποσό κενών χώρων κατηγορίας Α στην εν λόγω υποαγορά, αρχίζει να έχει σημαντικά οφέλη για το South Lake Union, μια ενθαρρυντική δυναμική καθώς πλησιάζουμε στην ολοκλήρωση του μεγάλου έργου επανατοποθέτησης στο West 8th. Ένα σημαντικό όφελος για την Kilroy κατά τη διάρκεια αυτής της ανάκαμψης ήταν και θα συνεχίσει να είναι η αδιαμφισβήτητη φυγή προς την ποιότητα που βλέπουμε να διαδραματίζεται στον τομέα μας και συγκεκριμένα στις αγορές μας, η οποία αποτέλεσε κινητήριο παράγοντα σχεδόν σε κάθε συζήτηση που έχουμε με υφιστάμενους και μελλοντικούς ενοικιαστές. Αυτοί οι ενοικιαστές επικεντρώνονται αποκλειστικά στην ποιότητα και την αναβάθμιση των χώρων τους και στις δυνατότητες και τα οικονομικά όπου με όλους τους ιδιοκτήτες τους. Και δεν έχουμε καμία αμφιβολία ότι η εστίαση στην ποιότητα και τη χορηγία θα γίνει μόνο πιο εξασθενημένη σε ένα περιβάλλον σχεδόν μηδενικής νέας προσφοράς. Τις τελευταίες 60 ημέρες, έχουμε ενθαρρυνθεί ιδιαίτερα από έναν αριθμό συζητήσεων με πιθανούς νέους ενοικιαστές, με απαιτήσεις χώρου άνω των 100.000 τετραγωνικών ποδιών. Επιπλέον, οι πρόσφατες ανακοινώσεις υψηλού προφίλ για την επιστροφή στην εργασία από μεγάλους εργοδότες και η νεοαποκτηθείσα εστίαση στην επιβολή νέων και υφιστάμενων εντολών υπογραμμίζουν την αναγνώριση ότι η προσωπική σύνδεση είναι κρίσιμη για τη μακροπρόθεσμη επιτυχία τόσο των εργαζομένων όσο και του οργανισμού. Κατά τη διάρκεια του δεύτερου τριμήνου, υπογράψαμε περίπου 235.000 τετραγωνικά πόδια μισθώσεων, με σταθμισμένη μέση διάρκεια μίσθωσης περίπου 5,5 έτη και περιθώρια μίσθωσης σε μετρητά περίπου μείον 4,5%. Εξαιρουμένης μίας μίσθωσης λιανικής στο Σαν Φρανσίσκο, τα περιθώρια χρηματοδοτικής μίσθωσης παρέμειναν περίπου αμετάβλητα. Η δραστηριότητα των μισθώσεων επιταχύνθηκε καθώς προχωρούσαμε μέσα στο τρίμηνο, τάση που συνεχίστηκε τον Ιούλιο, όπου υπογράψαμε επιπλέον 184.000 τετραγωνικά πόδια μισθώσεων, συμπεριλαμβανομένης μιας πολυετούς πρόωρης ανανέωσης 118.000 τετραγωνικών ποδιών με τη SAP στο Key Center στο Bellevue. Μεταφερόμενοι στο Kilroy Oyster Point, οι συζητήσεις με τους ενοικιαστές για τη φάση 2 παραμένουν ενεργές. Κατά τη διάρκεια της τελευταίας κλήσης για τα κέρδη, αναφερθήκαμε στην αύξηση της τουριστικής δραστηριότητας, η οποία συνεχίστηκε. Και καθώς πλησιάζουμε στην ολοκλήρωση του έργου, οι υποψήφιοι μπορούν τώρα να εκτιμήσουν πλήρως τα απτά πλεονεκτήματα της πανεπιστημιούπολης μας, τα οποία περιλαμβάνουν εκτεταμένη θέα στο νερό, εγκαταστάσεις συνεδριάσεων με εσωτερικούς και εξωτερικούς χώρους συνεδριάσεων, πολλαπλές προσφορές υπηρεσιών εστίασης υψηλής ποιότητας, ένα καλά εξοπλισμένο γυμναστήριο με υπαίθριο αίθριο γυμναστικής, επιτόπια μονοπάτια μπροστά στον κόλπο που προορίζονται για περπάτημα και ποδηλασία και, κυρίως, την προαιρετικότητα που είναι συνυφασμένη με την ικανότητα της Kilroy να φιλοξενήσει μελλοντική ανάπτυξη στην περιοχή. Οι ειδικές σουίτες μας, οι οποίες θα παραδοθούν το τέταρτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, προκαλούν ενδιαφέρον από πολλές εταιρείες βιοεπιστημών αρχικού σταδίου. Ενώ εταιρείες βιοεπιστημών μεταγενέστερου σταδίου, εκτός από πιο παραδοσιακούς ενοικιαστές γραφείων, εκφράζουν ενδιαφέρον για το υπόλοιπο του έργου. Ενώ η συνεχής επιτάχυνση του ενδιαφέροντος των ενοικιαστών αποτελεί επιβεβαίωση της ποιότητας και της συνάφειας αυτού που έχουμε κατασκευάσει, η δουλειά δεν έχει τελειώσει μέχρι να μισθωθεί το έργο. Αυτό αποτελεί ύψιστη προτεραιότητα σε ολόκληρο τον οργανισμό και είμαστε επικεντρωμένοι με λέιζερ στην εκτέλεση. Από την άποψη της κατανομής κεφαλαίου, έχουμε δει βελτίωση τόσο στην ποσότητα όσο και στην ποιότητα των προσφορών γραφείων και βιοεπιστημών που έχουν έρθει πρόσφατα στην αγορά. Ξοδεύουμε περισσότερο χρόνο για την αξιολόγηση των συναλλαγών και θα είμαστε έτοιμοι να εκτελέσουμε όταν δούμε τιμές που είναι κατάλληλες σε σχέση με το περιβάλλον κινδύνου και το κόστος κεφαλαίου μας. Όπως πάντα, σκοπεύουμε να είμαστε πειθαρχημένοι και να διασφαλίσουμε ότι κάθε εξαγορά που επιδιώκουμε θα αυξάνει την αξία για τους μετόχους. Όσον αφορά τις εκποιήσεις, το προηγούμενο τρίμηνο, αναφέραμε ότι βρισκόμαστε στη διαδικασία αξιολόγησης της υψηλότερης και καλύτερης χρήσης διαφόρων χώρων στο μελλοντικό μας πρόγραμμα ανάπτυξης. Καταλήξαμε στο συμπέρασμα ότι αρκετές από τις περιοχές αυτές δεν έχουν πλέον χρήση γραφείων ή βιοεπιστημών, και η ανατροφοδότηση που λάβαμε από πολλούς συμμετέχοντες στην αγορά επιβεβαίωσε περαιτέρω αυτή την άποψη. Εργαζόμαστε ενεργά σε συναλλαγές για μερικά από αυτά τα αγροτεμάχια και εξετάζουμε μια ποικιλία πιθανών δομών για τη μεγιστοποίηση της αξίας. Αν και η τελική πραγματοποίηση των εσόδων μπορεί να πάρει χρόνο καθώς τα αγροτεμάχια επαναδιεκδικούνται για εναλλακτικές χρήσεις, πιστεύουμε ότι αυτές οι συναλλαγές θα αποτελέσουν μια σημαντική, καλά τιμολογημένη πηγή "ξηρής σκόνης" για την εταιρεία ώστε να συμμετάσχει σε μια ολοένα και πιο ενεργή αγορά εξαγορών, ενώ παράλληλα θα συνεχίσει να δίνει προτεραιότητα στον ισολογισμό και να διατηρεί το σημαντικό προφίλ ρευστότητας της εταιρείας. Πριν παραδώσω την κλήση στον Eliott, θα ήθελα επίσης να συζητήσω ορισμένες από τις οργανωτικές αλλαγές που ανακοινώσαμε χθες το βράδυ. Ένας από τους βασικούς μου στόχους από τότε που ήρθα στην εταιρεία ήταν να διασφαλίσω ότι διαθέτουμε τα κατάλληλα επίπεδα πόρων σε κάθε λειτουργικό τομέα, που αντικατοπτρίζουν τόσο τις ευκαιρίες όσο και τις προκλήσεις του περιβάλλοντος στο οποίο δραστηριοποιούμαστε. Όπως αναφέρθηκε και σε προηγούμενες κλήσεις, έχω μείνει άφωνος από το ταλέντο και τον επαγγελματισμό αυτού του οργανισμού και, ειδικότερα, από τη δέσμευση και την προθυμία των εκτελεστικών και ανώτερων ηγετικών ομάδων να αγκαλιάσουν την αλλαγή προκειμένου να τοποθετήσουν με τον καλύτερο δυνατό τρόπο την πλατφόρμα για επιτυχία στο μέλλον. Πρώτα απ' όλα, θα ήθελα να ευχαριστήσω τον Eliott, για τη συνεργασία του κατά τους τελευταίους 6 μήνες στο συνδυασμένο ρόλο του CIO και CFO. Ο Eliott ήταν πραγματικά ανεκτίμητος για μένα καθώς έμπαινα σε ρυθμούς στην εταιρεία και ανυπομονώ να συνεχίσω να συνεργάζομαι μαζί του για όλους τους στόχους μας όσον αφορά την κατανομή του κεφαλαίου στο μέλλον, καθώς εστιάζει στα καθήκοντά του ως Chief Investment Officer. Εκτός από το να ηγείται των προσπαθειών μας στην αγορά συναλλαγών, η ομάδα επενδύσεων υπό την ηγεσία του Eliott, θα επιβλέπει επίσης τον μακροπρόθεσμο στρατηγικό σχεδιασμό σε επίπεδο περιουσιακών στοιχείων, συνεργαζόμενη ακόμη στενότερα με τις ομάδες μας που ασχολούνται με τη μίσθωση και τη διαχείριση ακινήτων. Ως αποτέλεσμα της βελτίωσης του ρόλου του Eliott, θα φέρουμε έναν νέο οικονομικό διευθυντή. Είχα την ευχαρίστηση να συνεργαστώ ήδη με τον Jeffrey Kuehling σε διάφορα πλαίσια. Και γνωρίζω ότι οι βαθιές δεξιότητές του στα οικονομικά, τη λογιστική, τη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων και την τεχνολογία, την αλλαγή και την καινοτομία θα εξυπηρετήσουν εξαιρετικά καλά την εταιρεία στο μέλλον. Είμαι επίσης ενθουσιασμένος που ανακοινώνω την προαγωγή της Lauren Stadler σε EVP, General Counsel. Η Lauren εργάζεται στην Kilroy για πάνω από 10 χρόνια, με πιο πρόσφατη θητεία ως SVP Corporate Counsel. Φέρνει σημαντικές νομικές και θεσμικές γνώσεις στο νέο της ρόλο, καθώς και άψογη διορατικότητα και κρίση. Είμαι ενθουσιασμένος που καλωσορίζω τόσο τον Jeffrey όσο και τη Lauren στην εκτελεστική ομάδα. Όσον αφορά την ομάδα χρηματοδοτικής μίσθωσης, ανακοινώσαμε επίσης ότι ο Michael Schmidt θα ενταχθεί στην Kilroy ως SVP Leasing για την περιοχή της Βόρειας Καλιφόρνιας και ανυπομονούμε να καλωσορίσουμε τον Michael, ο οποίος θα ενταχθεί σε μια εξαιρετική ομάδα επαγγελματιών χρηματοδοτικής μίσθωσης που είναι έτοιμοι να επωφεληθούν από τη συνεχιζόμενη ανάκαμψη στο χώρο μας. Eliott?
Eliott Trencher: Eli Eli Trencher: Ευχαριστώ, Angela. Εκτιμώ τα καλά σου λόγια. Ήταν μια ικανοποιητική εμπειρία να είμαι ο οικονομικός διευθυντής τα τελευταία 2,5 χρόνια και ανυπομονώ να επικεντρωθώ στο ρόλο του CIO στο μέλλον. Με αυτά τα λόγια, ας περάσουμε στα τριμηνιαία αποτελέσματα. Το δεύτερο τρίμηνο αντιπροσώπευσε άλλη μια σταθερή απόδοση, με FFO 1,10 δολάρια ή 0,01 δολάρια κάτω από το πρώτο τρίμηνο. Η μείωση οφειλόταν κυρίως σε χαμηλότερα έσοδα από τόκους λόγω των χαμηλότερων ταμειακών υπολοίπων και σε υψηλότερα G&A λόγω του χρονισμού των δαπανών. Σε επίπεδο ίδιων καταστημάτων, το NOI σε μετρητά του δεύτερου τριμήνου παρέμεινε περίπου στα ίδια επίπεδα. Η σημαντική βελτίωση από το προηγούμενο τρίμηνο, καθώς δεν είχαμε πλέον σημαντικά μη επαναλαμβανόμενα στοιχεία στη συγκριτική περίοδο. Στο τέλος του τριμήνου, το σταθεροποιημένο χαρτοφυλάκιό μας ήταν 83,7% κατειλημμένο και 85,4% μισθωμένο. Η μείωση σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο οφειλόταν σε κάποιες μετακομίσεις, κυρίως στο Λος Άντζελες, οι οποίες αντισταθμίστηκαν εν μέρει από κάποιες μετακομίσεις στο Σαν Ντιέγκο. Η διαφορά μεταξύ του μισθωμένου και του ποσοστού κατειλημμένου μας είναι τώρα 170 μονάδες βάσης, η μεγαλύτερη που έχει υπάρξει από το δεύτερο τρίμηνο του 2023. Επιστρέφοντας στον ισολογισμό. Ο καθαρός δανεισμός προς το EBITDA των τελευταίων 12 μηνών ήταν στα μέσα του 6x και η ρευστότητά μας παρέμεινε ισχυρή. Στο τέλος του τριμήνου, είχαμε πάνω από 1,9 δισεκατομμύρια δολάρια διαθέσιμης ρευστότητας που αποτελείται από 835 εκατομμύρια δολάρια σε μετρητά και 1,1 δισεκατομμύρια δολάρια διαθέσιμα στην πιστωτική μας γραμμή. Τώρα ας συζητήσουμε την επικαιροποιημένη μας καθοδήγηση για το 2024. Δεν υπάρχουν εξαγορές ή πωλήσεις ή προβλέψεις. Οι εναπομένουσες δαπάνες ανάπτυξης αναμένεται να ανέλθουν σε 100 έως 150 εκατομμύρια δολάρια, οι οποίες σε συνδυασμό με τις δαπάνες από το τρέχον έτος δεν παρουσιάζουν καμία αλλαγή σε σχέση με το αρχικό μας μεσοδιάστημα για το σύνολο του έτους των 250 εκατομμυρίων δολαρίων. Οι χρήσεις κεφαλαίου μας για το υπόλοιπο του έτους περιλαμβάνουν τις δαπάνες ανάπτυξης ύψους 125 εκατ. δολαρίων και τη λήξη ομολόγου ύψους 400 εκατ. δολαρίων τον Δεκέμβριο. Σκοπεύουμε να χρηματοδοτήσουμε και τα δύο με μετρητά στο ταμείο μας. Καμία αλλαγή στην καθοδήγησή μας για τα Γ&Δ ύψους 72 έως 80 εκατομμυρίων δολαρίων. Το ευθύγραμμο ενοίκιο προβλέπεται να κυμανθεί μεταξύ αρνητικών 7 και 8 εκατομμυρίων δολαρίων. Η μέση πληρότητα προβλέπεται να είναι 82,75% έως 83,75%, χωρίς καμία αλλαγή στο μέσο όρο του 83,25%. Ως υπενθύμιση, συνεχίζουμε να αναμένουμε 3 μεγάλες μετακομίσεις συνολικής έκτασης 350.000 τετραγωνικών ποδιών στο δεύτερο εξάμηνο του έτους. Η Salesforce στο Σιάτλ θα φύγει το τρίτο τρίμηνο και η Capital One στη Microsoft στην Bay Area αναμένεται να μετακομίσει το τέταρτο τρίμηνο. Το cash same-store NOI προβλέπεται να κυμανθεί μεταξύ αρνητικού 3% και αρνητικού 4%, με αύξηση 100 μονάδων βάσης στο μέσο σημείο λόγω υψηλότερων καθαρών επιστροφών, καλύτερων εσόδων από στάθμευση και κάποιων μη επαναλαμβανόμενων εσόδων από αμοιβές. Συνοπτικά, οι επικαιροποιημένες προβλέψεις μας για το 2024 προβλέπεται να κυμανθούν μεταξύ 4,21 και 4,31 δολαρίων, με μέση τιμή τα 4,26 δολάρια ή περίπου 0,04 δολάρια αύξηση στη μέση τιμή, κυρίως λόγω των καλύτερων λειτουργικών επιδόσεων από τις υψηλότερες καθαρές επιστροφές και τα καλύτερα έσοδα στάθμευσης. Σε τριμηνιαία βάση, η καθοδήγηση υποδηλώνει ότι το FFO για το υπόλοιπο του έτους θα είναι περίπου 1,03 δολάρια ή 0,07 δολάρια κάτω από το δεύτερο τρίμηνο. Η γέφυρα για να φτάσουμε εκεί μπορεί να αναλυθεί ως εξής: να παρακολουθήσουμε 0,025 δολάρια για τη χαμηλότερη πληρότητα, η οποία συνυπολογίζει τις μετακινήσεις και τις μετακινήσεις μας, να αφαιρέσουμε 0,03 δολάρια για τα χαμηλότερα έσοδα από τόκους, καθώς το προβλεπόμενο υπόλοιπο μετρητών και το ποσοστό επανεπένδυσης μειώνονται κατά τη διάρκεια του έτους, να προσελκύσουμε 0,015 δολάρια λόγω του χρονισμού των δαπανών για Γ&Α. Εν κατακλείδι, είμαστε ικανοποιημένοι με τα αποτελέσματα του τριμήνου και ότι είμαστε σε θέση να αυξήσουμε τις προβλέψεις για το FFO και το ίδιο κατάστημα NOI για δεύτερη φορά φέτος. Συνεχίζουμε να επαγρυπνούμε σχετικά με τον ισολογισμό και αναμένουμε ευκαιρίες για να τον αξιοποιήσουμε όταν χρειάζεται. Με αυτά, είμαστε στην ευχάριστη θέση να απαντήσουμε στις ερωτήσεις σας. Σαμ;
Χειριστής: [Οδηγίες χειριστή] Η πρώτη μας ερώτηση είναι από τη γραμμή του Nick Yulico με τη Scotiabank. Νικ, η γραμμή σου είναι τώρα ανοιχτή.
Nick Yulico: Νικ Γιούλικι: Ναι, ευχαριστώ. Υποθέτω ότι όσον αφορά τις νέες προσλήψεις που έγιναν, ίσως θα μπορούσατε να μιλήσετε λίγο περισσότερο για τον λόγο, υποθέτω, για την πρόσληψη του CFO και τη διάσπαση του ρόλου του CIO, CFO. Και στη συνέχεια, επίσης, από την πλευρά των G&A. Ξέρω ότι η καθοδήγηση δεν άλλαξε, αλλά μπορείτε να μιλήσετε λίγο περισσότερο για το πώς αυτό θα μπορούσε να επηρεάσει το τρέχον ποσοστό G&A ίσως στο θέμα του 2025;
Angela Aman: Ναι. Βέβαια, Νικ. Θα χαρώ να απαντήσω και στις δύο αυτές ερωτήσεις. Η απόφαση, ειδικότερα, σχετικά με τη διάσπαση του CIO και του CFO ήταν πραγματικά απλώς μια αναγνώριση ότι, ιδιαίτερα σε αυτό το περιβάλλον, πρόκειται για 2 ανεξάρτητες θέσεις εργασίας πλήρους απασχόλησης. Ο Eliott έχει κάνει εξαιρετική δουλειά τα τελευταία δύο χρόνια φορώντας και τα δύο αυτά καπέλα. Όμως, καθώς εξετάζουμε το περιβάλλον για το μέλλον, θα έλεγα ότι είμαστε ενθουσιασμένοι, όπως ακούσατε τόσο από τον Eli όσο και από εμένα στις προετοιμασμένες παρατηρήσεις μας, για την αύξηση της δραστηριότητας των συναλλαγών ή την αξιολόγηση περισσότερων πραγμάτων καθώς προχωράμε μπροστά. Και νομίζω ότι ο χρόνος και η προσοχή του στην επενδυτική πλευρά, θα είναι πραγματικά προς όφελος της εταιρείας μακροπρόθεσμα. Θα έλεγα, καθώς σκέφτεστε όλες τις οργανωτικές αλλαγές που ανακοινώσαμε χθες το βράδυ, να κάνω μόνο μερικά σχόλια. Όπως ανέφερα προηγουμένως, νομίζω ότι ένα από τα πιο σημαντικά πράγματα σε ένα περιβάλλον με προκλήσεις και δυναμική, όπως αυτό στο οποίο δραστηριοποιούμαστε, είναι ότι διαθέτουμε το σωστό επίπεδο πόρων σε κάθε τμήμα της επιχείρησης. Έτσι, είδατε κάποιες αλλαγές όσον αφορά την εκτελεστική ηγετική ομάδα, την ομάδα χρηματοδοτικής μίσθωσης, διασφαλίζοντας ότι σε όλα τα τμήματα της επιχείρησης διαθέτουμε τους κατάλληλους πόρους για να ανταποκριθούμε στο περιβάλλον. Τούτου λεχθέντος, θα είμαστε - ήμασταν και θα συνεχίσουμε να είμαστε εξαιρετικά πειθαρχημένοι με κάθε δολάριο των δαπανών G&A, και αυτό αντικατοπτρίζει όχι μόνο το συνολικό ποσό των G&A που θα προκύψουν στο μέλλον, αλλά και τη διασφάλιση ότι κάθε δολάριο αυτών των G&A κατανέμεται υπεύθυνα σε όλη την πλατφόρμα. Έτσι, ενώ σίγουρα, αυτό που είδατε στην ανακοίνωση χθες το βράδυ ή κάποιες διαφημίσεις που αντιπροσωπεύουν τομείς της επιχείρησης στους οποίους είδα την ανάγκη να επενδύσουμε. Καταφέραμε να το αντισταθμίσουμε και με το παραπάνω με πρόσθετη εξοικονόμηση πόρων και αποτελεσματικότητα σε άλλους τομείς της επιχείρησης για να χρηματοδοτήσουμε αυτές τις επενδύσεις. Από την άποψη του ρυθμού εκτέλεσης, προφανώς, αφήσαμε το εύρος των κατευθυντήριων γραμμών G&A λίγο μεγάλο φέτος, λαμβάνοντας υπόψη το χρονοδιάγραμμα και άλλα πράγματα που θα μπορούσαν να επηρεάσουν το 2024. Αλλά καθώς το σκέφτεστε σε σταθεροποιημένη βάση, θα πρέπει να περιμένετε ότι θα δούμε, ως αποτέλεσμα όλων των οργανωτικών πρωτοβουλιών, μέτριες καθαρές εξοικονομήσεις στο μέλλον.
Nick Yulico: Εντάξει. Ναι. Και στη συνέχεια, η δεύτερη ερώτηση αφορά μόνο τη φάση 2 του Oyster Point. Αν θα μπορούσατε να μιλήσετε λίγο περισσότερο για τα είδη της ζήτησης των ενοικιαστών που βλέπετε. Είναι αυτοί οι ενοικιαστές που επεκτείνονται στην αγορά; Προσπαθείτε να μετακινήσετε ενοικιαστές από άλλα κτίρια της αγοράς; Και απλά ήθελα να είμαι σαφής καθώς σκεφτόμαστε αυτό το έργο και το κόστος που αναφέρεται στο συμπληρωματικό. Αν η πλήρης κατασκευή του ΤΙ είναι σε αυτό το σημείο, εξακολουθεί να αντικατοπτρίζεται σε αυτό το κόστος; Και στη συνέχεια, από την πλευρά του ελεύθερου ενοικίου, πώς πρέπει να το σκεφτούμε αυτό; Γιατί δεν ξέρω αν υπάρχει κάποιο θέμα όπου προσπαθείτε να αρπάξετε ενοικιαστές που έχουν λήξεις σε μερικά χρόνια και για να είστε ανταγωνιστικοί και ίσως χρειαστεί να προσφέρετε περισσότερο δωρεάν ενοίκιο. Πώς πρέπει να σκεφτούμε αυτή τη λήψη αποφάσεων;
Angela Aman: Ναι. Θα αφήσω τον Rob να ασχοληθεί με κάποιες από τις λεπτομέρειες σχετικά με τη ζήτηση που βλέπουμε στα οικονομικά των συμφωνιών και άλλα τέτοια πράγματα. Αλλά θα ήθελα απλώς να επισημάνω εκ των προτέρων ότι, και πάλι, επαναλαμβάνοντας τις προετοιμασμένες παρατηρήσεις μου, έχουμε δει αρκετά ευρεία ζήτηση σε διάφορες κατηγορίες μεγέθους και εταιρείες στον τομέα των βιοεπιστημών που βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια. Και η ικανότητά μας να ικανοποιούμε κάθε μία από τις προσκλήσεις υποβολής προσφορών ή το επίπεδο ενδιαφέροντος που έχουμε δει στην αγορά αντικατοπτρίζει τις πολύ στρατηγικές αποφάσεις που έλαβε η εταιρεία τα τελευταία δύο χρόνια να προχωρήσει σε πολλαπλές μισθώσεις, να επιθεωρήσει κάποιες σουίτες σε ένα από τα κτίρια, ενώ να κρατήσει τα άλλα δύο κτίρια διαθέσιμα για κάποιους από τους μισθωτές μεγαλύτερου μεγέθους που θα ήθελαν πραγματικά να διαμορφώσουν τον δικό τους χώρο. Έτσι πιστεύω ότι το έργο είναι εξαιρετικά καλά τοποθετημένο για να καλύψει όλους τους τομείς της ζήτησης που βλέπουμε στην αγορά. Και αναφέρθηκα και στις προπαρασκευασμένες παρατηρήσεις μου ότι δεν είναι μόνο οι εταιρείες βιοεπιστημών, αλλά είχαμε εισερχόμενο ενδιαφέρον από ορισμένους πιο παραδοσιακούς χρήστες γραφείων, όπως και στη φάση 1 του έργου. Έτσι, είμαστε πραγματικά ενθαρρυμένοι από το σημείο που βρίσκονται τα πράγματα, αλλά θέλω απλώς να τονίσω ότι η ικανότητά μας να ικανοποιήσουμε αυτή τη ζήτηση είναι αποτέλεσμα του τρόπου με τον οποίο το έργο αυτό έχει τοποθετηθεί από άποψη ανάπτυξης τα τελευταία δύο χρόνια. Rob;
Rob Paratte: Nick, επιτρέψτε μου να σας δώσω ένα μικρό υπόβαθρο. Όπως είπε η Angela, πιστεύω ότι δεν θα μπορούσε να είναι καλύτερη στιγμή για να παραδώσουμε στο περιβάλλον στο οποίο εισερχόμαστε, όπου η χρηματοδότηση VC βελτιώνεται, η ζήτηση βελτιώνεται μετρήσιμα. Έτσι, στην αρχή του έτους, είχαμε 2 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια. Τώρα έχουμε φτάσει στα 2,8 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια ζήτησης για τις επιστήμες της ζωής. Και αυτό μεταφράζεται σε δραστηριότητα που έχουμε στο Oyster Point. Και η δραστηριότητά μας έχει προχωρήσει κατά κάποιο τρόπο τη φυσική εξέλιξη από τη δραστηριότητα περιοδείας σε πιο λεπτομερή γραφειοκρατία, θα έλεγα. Δεν πρόκειται να μπω σε πολλές λεπτομέρειες και να δώσω χρώμα, αλλά είμαστε πολύ ικανοποιημένοι με αυτή τη δραστηριότητα που συμπίπτει με την παράδοση όχι μόνο του ειδικού εργαστηριακού χώρου τον Οκτώβριο που ανέφερε η Angela, αλλά και τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου και τις ανέσεις και όλα τα πράγματα που πραγματικά διακρίνουν το έργο μας από άλλα έργα στο Oyster Point. Έτσι - και η ζήτηση που βλέπουμε, θα έλεγα, δεν θα επεκταθώ περισσότερο απ' ό,τι έκανε η Angela - ένα μικρό μέρος της οφείλεται στην εξερεύνηση. Αλλά είναι ενδιαφέρον ότι το μεγαλύτερο μέρος της προέρχεται από τη χρηματοδότηση, που σημαίνει ότι έχουν συγκεντρώσει χρήματα ή έχουν προϊόντα που πλησιάζουν στην παραγωγή και την εμπορευματοποίηση. Έτσι, τα πράγματα διαμορφώνονται πραγματικά όμορφα, όπως είπα.
Χειριστής: Michael Griffin από τη Citigroup. Michael;
Michael Griffin: Griffin: Ωραία. Ευχαριστώ. Ήθελα απλώς να απευθυνθώ στη χρηματοδοτική μίσθωση για την πρώτη μου ερώτηση. Άντζελα, νομίζω ότι αναφέρθηκες στις προετοιμασμένες παρατηρήσεις σου, ότι αρχίζεις να βλέπεις να εισέρχονται στην αγορά ενοικιαστές μεγαλύτεροι από 100.000 τετραγωνικά πόδια. Μπορείς να μας δώσεις μια αίσθηση, αυτές οι εταιρείες τεχνολογίας θέλουν να δεσμευτούν σε μεγαλύτερο χώρο; Είναι απλά δοκιμές στην αγορά για να βρουν μια καλή συμφωνία ή υπάρχει ίσως κάποια αυξημένη εμπιστοσύνη ότι αυτές οι μεγαλύτερες μισθώσεις θα έρθουν στο μέλλον;
Angela Aman: Ναι. Νομίζω ότι είναι ένας συνδυασμός, σωστά; Και βλέπετε ένα είδος ευρείας ζήτησης. Οπότε, ναι, σε ορισμένες αγορές όπως το Σαν Φρανσίσκο, βλέπετε κάποιους σχετικά νέους στην αγορά ενοικιαστές με μεγάλα σχέδια επέκτασης που αναζητούν μεγαλύτερες απαιτήσεις τετραγωνικών μέτρων με βάση τον τρόπο με τον οποίο οι επιχειρήσεις τους έχουν εξελιχθεί κατά το τελευταίο έτος ή έτσι, κάτι που είναι πραγματικά ενθαρρυντικό. Σε άλλες αγορές εκτός του Σαν Φρανσίσκο, είναι πολύ ευρύτερης βάσης, και για πιο παραδοσιακούς μισθωτές γραφείων, όχι μόνο στο χώρο της τεχνολογίας, αλλά πραγματικά σε όλους τους τομείς. Έτσι, νομίζω ότι κάθε περίπτωση είναι λίγο διαφορετική. Ξέρω ότι ένας από τους ενοικιαστές στους οποίους αναφέρομαι σε αυτά τα σχόλια, έχει να κάνει με την αναγνώριση ότι πρέπει να επιστρέψουν περισσότεροι άνθρωποι στα γραφεία, κάτι που είναι πολύ ευχάριστο και ενθαρρυντικό να βλέπουμε αυτή την τάση σε όλο το χαρτοφυλάκιο.
Rob Paratte: Θα μπορούσα να προσθέσω κάτι περισσότερο εδώ, Mike, αν θέλεις.
Michael Griffin: Griffin: Τέλεια. Αυτό είναι χρήσιμο.
Rob Paratte: Μπαμπά: Όχι, συνέχισε, αν είσαι ικανοποιημένος με την απάντηση.
Michael Griffin: Griffin: Όχι, όχι, μπορείτε να συνεχίσετε. Θα ήμουν περίεργος να ακούσω και τις δικές σας απόψεις.
Rob Paratte: Αυτό που θα έλεγα, αν κοιτάξετε τόσο τον βορειοδυτικό Ειρηνικό όσο και το Σαν Φρανσίσκο, βλέπετε μια πραγματική άνοδο της ζήτησης από εταιρείες τεχνητής νοημοσύνης. Έτσι, στο Σαν Φρανσίσκο, από το έτος μέχρι σήμερα, περίπου το 15% όλων των συναλλαγών που έχουν γίνει στην αγορά είναι από AI, και αυτό είναι περίπου 400.000 πόδια. Υπάρχουν περίπου 600.000 πόδια περισσότερων συμφωνιών που αναμένεται να υπογραφούν και οι οποίες βρίσκονται σε ενεργή συζήτηση στο τελευταίο στάδιο. Έτσι, η τεχνητή νοημοσύνη αυξάνεται πραγματικά. Και όταν κοιτάτε το Σιάτλ, αυτό έχει ένα δευτερογενές αποτέλεσμα, και ότι μιλάμε με κάποιες εταιρείες AI ως άλλοι ιδιοκτήτες μας. Και σε μεγάλο βαθμό, αυτό οφείλεται στο μεγάλο εργατικό δυναμικό που υπάρχει στις αγορές στις οποίες δραστηριοποιούμαστε και στο ότι το Σιάτλ είναι ίσως η δεύτερη πιο ελκυστική αγορά από την άποψη της τεχνολογίας AI. Και όπως είπε η Angela, ορισμένοι από τους άλλους χρήστες είναι - πραγματικά οδηγείται από την ανάγκη για χώρο και την επιστροφή των ανθρώπων από το σπίτι στο γραφείο. Έτσι, σε γενικές γραμμές, η δραστηριότητα μίσθωσης επιταχύνεται και φαίνεται καλή σε όλη την πλατφόρμα μας. Έχουμε μερικές αγορές που είναι λίγο πιο αργές, αλλά γενικά ο ρυθμός επιταχύνεται.
Michael Griffin: Griffin: Ναι. Θέλω να πω, απλά να συνεχίσω με τη ζήτηση για την τεχνητή νοημοσύνη, Rob. Θέλω να πω ότι αισθάνομαι ότι ακούμε γι' αυτό εδώ και καιρό. Δεδομένων όμως των αυξημένων κενών θέσεων εργασίας, ιδιαίτερα στο Σαν Φρανσίσκο, πόσο πιστεύετε ότι η ζήτηση από αυτή την υποομάδα θα μπορέσει να μετακινήσει τη βελόνα;
Rob Paratte: Είναι μια καλή ερώτηση, και οι αριθμοί είναι ζωντανά αυτό που συμβαίνει στο παρασκήνιο. Αλλά αν το κοιτάξετε αυτή τη στιγμή, εξακολουθούμε να παρακολουθούμε 6,9 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια ζήτησης στο Σαν Φρανσίσκο, το οποίο πλησιάζει στα προ-πανδημίας επίπεδα ζήτησης που ήταν συνήθως γύρω στα 8 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια. Και μπορώ απλώς να σας δώσω το χρώμα που βλέπουμε και στο οποίο ανταποκρινόμαστε. Αλλά αυτή τη στιγμή, υπάρχουν 16 ενοικιαστές στην αγορά που είναι πάνω από 100.000 πόδια στο Σαν Φρανσίσκο. Και αν κοιτάξετε - και πάλι, χρησιμοποιώ πάντα το διάγραμμα πίτας. Αν κοιτάξετε το διάγραμμα πίτας για τη ζήτηση που μόλις περιέγραψα, πάνω από το 50% αυτής σχετίζεται με την τεχνολογία, και στη συνέχεια υπάρχει ένα ποσοστό από αυτό, που αφορά την τεχνητή νοημοσύνη. Οπότε υποθέτω ότι θα έλεγα ότι η μεγάλη εικόνα ότι η υπομίσθωση χώρων, αν και ακούτε για το Twitter και ότι βάζουν χώρο στην αγορά. Αλλά οι χώροι με υπομίσθωση που είναι ποιοτικοί χώροι γίνονται σιγά σιγά όλο και λιγότεροι. Έτσι, έχουμε μειωθεί σε περίπου 8,5 εκατομμύρια τετραγωνικά πόδια υπομισθωμένων χώρων τώρα. Αλλά όπως έχουμε πει σε πολλές κλήσεις, θα χρειαστεί χρόνος για να μειωθεί αυτό το ποσοστό. Αλλά είμαστε ικανοποιημένοι από τη ζήτηση που βλέπουμε. Και υποθέτω ότι το τελευταίο πράγμα που θα ήθελα να πω για το Twitter είναι ότι εξακολουθούν να σκοπεύουν να κρατήσουν 300 άτομα στο Σαν Φρανσίσκο. Έτσι, θα υπενοικιάσουν μόνο ένα μέρος από αυτά που μισθώνουν.
Angela Aman: Ναι. Θέλω να πω ότι, όπως ακούτε και από τον Rob, δεν υπάρχει αμφιβολία ότι η ζήτηση AI έχει πραγματικά αντίκτυπο στο Σαν Φρανσίσκο, και το βλέπουμε στα ευρύτερα στατιστικά στοιχεία της αγοράς, αλλά το βλέπουμε επίσης σε μεγάλο βαθμό στις κενές θέσεις που έχουμε σε όλο το χαρτοφυλάκιο ή θα έχουμε το δεύτερο εξάμηνο του έτους. Επιπλέον, βλέπουμε κάποια από αυτή τη ζήτηση, όπως ανέφερε ο Rob, από εταιρείες AI που εδρεύουν κυρίως στο Σαν Φρανσίσκο, να εξετάζουν άλλες αγορές όπως το Σιάτλ και σε κάποιο βαθμό το Σαν Ντιέγκο, προσπαθώντας να αποκτήσουν πρόσβαση σε τεχνολογικά ταλέντα που κατοικούν και σε άλλες αγορές. Επομένως, πρόκειται κυρίως για μια δυναμική που βλέπουμε στο Σαν Φρανσίσκο, αλλά σίγουρα δεν περιορίζεται μόνο στο Σαν Φρανσίσκο.
Χειριστής: Bonnel από την Bank of America/Merrill Lynch. Καμίλ;
Camille Bonnel: Καλησπέρα. Angela, ανέφερες ότι το Λος Άντζελες ανακάμπτει πιο αργά. Ήθελα λοιπόν να εμβαθύνω λίγο περισσότερο στη ζήτηση που βλέπετε σε επίπεδο υποαγοράς. Μπορείς να μιλήσεις για το μέγεθος του ενοικιαστή και τις περιοχές που βλέπεις σημάδια ανάκαμψης έναντι αδυναμίας;
Angela Aman: Ναι. Εννοώ ότι βλέπουμε αξιοπρεπή κίνηση σε όλο το χαρτοφυλάκιο, αλλά ήταν - η δυναμική που ανέφερα στις προετοιμασμένες παρατηρήσεις μου σχετικά με την επιστροφή των ενοικιαστών μεγαλύτερου μεγέθους, αυτή η δυναμική δεν έχει ακόμη πλήρως εδραιωθεί στην αγορά του Λος Άντζελες, πραγματικά σε οποιαδήποτε από τις υποαγορές. Πιστεύουμε ότι ορισμένες από τις ισχυρότερες υποαγορές στο Λος Άντζελες πλησιάζουν σε σχετικά πλήρη πληρότητα και ελπίζουμε ότι θα δούμε κάποια δευτερογενή οφέλη, όχι σε αντίθεση με αυτό που περιέγραψα μεταξύ Bellevue και South Lake Union στον βορειοδυτικό Ειρηνικό, αλλά βλέπουμε κάποια δευτερογενή οφέλη που θα ωφελήσουν το χαρτοφυλάκιό μας, ιδίως στο δυτικό Λος Άντζελες. Rob;
Rob Paratte: Camille, η πρόκληση στο Δυτικό Λος Άντζελες, όπου βρισκόμαστε πιο κοντά, είναι πραγματικά η Playa Vista, η οποία είναι μια διαφορετική υποαγορά και η οποία είναι μια αγορά μεγαλύτερων μεγεθών σε γενικές γραμμές ούτως ή άλλως. Και έτσι είδατε κάποιες παραχωρήσεις χώρων από τη Meta κ.λπ., αλλά είναι ενδιαφέρον ότι το YouTube, που είναι εταιρεία της Meta, μόλις παρέτεινε για 10 χρόνια τη μίσθωση ενός χώρου 100.000 ποδιών εκεί. Έτσι, όπως είπε η Angela, είναι κάπως - τίποτα δεν είναι στατικό, σωστά; Αλλάζει μέσα στις υποαγορές, και οι προσφορές που έχουμε στο χαρτοφυλάκιό μας είναι κατάλληλες για μικρότερους χρήστες και ο κύριος όγκος των χρηστών αυτή τη στιγμή στην αγορά είναι γύρω στα 20.000 πόδια. Αν κοιτάξετε το έργο μας Westside Media Center είναι, για παράδειγμα. Και στη συνέχεια, το Χόλιγουντ, όπου έχουμε περιουσιακά στοιχεία και κενές θέσεις, είχε επίσης μια άνοδο της δραστηριότητας. Απλώς - το γενικό σχόλιο που θα έκανα είναι ότι η δραστηριότητα αυξάνεται, αλλά ο ρυθμός των συναλλαγών είναι ακόμη πιο αργός από ό,τι θα θέλαμε.
Camille Bonnel: Μπόνελ: Εντάξει. Και σε ορισμένες από τις αγορές σας, βλέπουμε δραστηριότητα μίσθωσης από τις αναπτυσσόμενες εταιρείες τεχνολογίας που επικεντρώνονται σε χώρους υπομίσθωσης. Ήθελα λοιπόν να καταλάβω καλύτερα πόσος χώρος στο χαρτοφυλάκιο της Kilroy υπενοικιάζεται σε σχέση με ένα χρόνο πριν; Και πόσο μέρος του αγωγού σας είναι η αναπλήρωση πραγματικών κενών χώρων σε σχέση με την αναπλήρωση ήδη κατειλημμένων χώρων;
Eliott Trencher: Eliott Trencher: Camille, είμαι ο Eliott. Έτσι, όπως καθόμαστε εδώ σήμερα, είναι περίπου 11% ή 12% του χαρτοφυλακίου της Kilroy διαθέσιμο για υπεκμίσθωση. Αν κοιτάξουμε πίσω πριν από ένα χρόνο, ίσως το ποσοστό αυτό να ήταν 10%. Οπότε έχει μετακινηθεί λίγο, αλλά όχι τόσο σημαντικά. Και στη συνέχεια, προσπαθήσαμε να αρχίσουμε να δίνουμε ανάλυση στο δελτίο τύπου μας για το πώς οι μισθώσεις μας κατανέμονται μεταξύ των κενών χώρων και των χώρων που είναι σήμερα κατειλημμένοι. Έτσι, για το τρίμηνο, είχαμε 122.000 τετραγωνικά πόδια από τα 235.000 που ήταν νέες μισθώσεις σε προηγουμένως κενό χώρο, 55.000 σε νέες μισθώσεις που είναι κατειλημμένες και στη συνέχεια 58.000 ανανεώσεις.
Χειριστής: Heck από την Wells Fargo. Blaine;
Blaine Heck: Heck: Τέλεια. Ευχαριστώ. Απλά μια συνέχεια για τις ανακοινώσεις προσωπικού, μπορείτε να μιλήσετε για τη διαδικασία επιλογής του Jeffrey για τη θέση του CFO; Κάνατε μια ευρύτερη διαδικασία ή ήταν απλά μια προηγούμενη σχέση που ξεχώρισε ως καλή επιλογή; Και στη συνέχεια, μετά από αυτές τις αλλαγές, πώς πρέπει να σκεφτόμαστε την τρέχουσα ομάδα ανώτερων στελεχών που υπάρχει και τη δομή της ομάδας διοίκησης; Άντζελα, υποθέτω, έχουμε φτάσει σε αυτό που θεωρείς ως βέλτιστο τώρα; Υπάρχουν άλλες πιθανές προσθήκες ή αλλαγές που θα πρέπει να σκεφτούμε για το μέλλον;
Angela Aman: Ναι. Ευχαριστώ, Blaine. Το εκτιμώ. Θα έλεγα ότι όσον αφορά την αναζήτηση και τη διαδικασία του οικονομικού διευθυντή, ξόδεψα πολύ χρόνο τους τελευταίους 6 μήνες για να καταλάβω τι χρειάζεται ο οργανισμός και τι αισθανόμουν ότι χρειαζόταν. Και μέρος αυτής της αναγνώρισης ήταν η αναγνώριση της ανάγκης για επικέντρωση πλήρους απασχόλησης στην πλευρά του Chief Investment Officer, γεγονός που με απελευθέρωσε για να σκεφτώ συγκεκριμένα τι είδους δεξιότητες και ποιο υπόβαθρο θεωρούσα ότι θα ήταν καταλληλότερο για το ρόλο του CFO εδώ, ιδίως, δεδομένης της κατάστασης στην οποία βρισκόμαστε από επιχειρηματική άποψη, αλλά και από την άποψη της πλατφόρμας, καθώς και ορισμένων αλλαγών που θα ήθελα να δω τα επόμενα χρόνια όσον αφορά τις βελτιώσεις των επιχειρηματικών διαδικασιών και τις συνεχείς επενδύσεις στην τεχνολογία και την ανάλυση δεδομένων και άλλα παρόμοια πράγματα. Συνεργάστηκα με τον Jeffrey σε δύο διαφορετικές εταιρείες με την πάροδο του χρόνου. Γνωρίζω πολύ καλά τις ικανότητές του. Νομίζω ότι θα ταιριάξει πολύ καλά όχι μόνο από την άποψη του έργου που βλέπω να επιτελεί ο ρόλος του Οικονομικού Διευθυντή τα επόμενα χρόνια, αλλά σίγουρα, από πολιτιστική άποψη, νομίζω ότι θα ταιριάξει πολύ καλά με την υπόλοιπη εκτελεστική ομάδα και με τις λογιστικές και οικονομικές λειτουργίες με τις οποίες συνεργάζεται στενά. Αυτή ήταν λοιπόν η διαδικασία σκέψης. Κοίτα, προσπάθησα να το υπογραμμίσω αυτό στις προετοιμασμένες παρατηρήσεις μου. Έχω πραγματικά εντυπωσιαστεί από το ταλέντο και τον επαγγελματισμό όλης αυτής της ομάδας. Και καθώς περιηγηθήκαμε σε ένα δυναμικό επιχειρηματικό περιβάλλον, αλλά και σε αυτή τη διαδικασία μετάβασης του CEO, η προθυμία όλων να αγκαλιάσουν την αλλαγή και να με βοηθήσουν να προσαρμοστώ και όλα αυτά. Έτσι, είμαι πολύ ικανοποιημένος με το πού βρισκόμαστε σήμερα από την άποψη της εκτελεστικής ηγεσίας και έτοιμος να συνεχίσουμε να επικεντρωνόμαστε στις ευκαιρίες και τις προκλήσεις που έχουμε μπροστά μας.
Blaine Heck: Heck: Εντάξει, υπέροχα. Αυτό είναι πραγματικά χρήσιμο. Αλλαγή ταχυτήτων στην κατανομή κεφαλαίου. Μπορείτε να δώσετε μια ενημέρωση σχετικά με τις σκέψεις σας για τις επαναγορές μετοχών, δεδομένου του πού διαπραγματεύεται η μετοχή και κατά πόσον μπορεί να είναι μια ελκυστική εναλλακτική χρήση κεφαλαίων, καθώς εσείς παραμένετε στο περιθώριο όσον αφορά τις εξαγορές και την ανάπτυξη;
Angela Aman: Ναι. Εννοώ ότι θα έλεγα μερικά πράγματα. Μπορεί να έχετε δει, νομίζω ότι ίσως ήταν λίγο καιρό μετά την είσοδό μου, ότι ανανεώσαμε τόσο το πρόγραμμα επαναγοράς όσο και το πρόγραμμα ΑΤΜ μας για να διασφαλίσουμε ότι έχουμε όλα τα εργαλεία στη διάθεσή μας καθώς θα περιηγούμαστε σε ένα περιβάλλον που θα συνεχίσει να είναι αρκετά δυναμικό στις κεφαλαιαγορές. Έτσι, είμαστε σίγουρα σε θέση και προετοιμασμένοι να το κάνουμε αυτό στο βαθμό που έχει νόημα. Δεν νομίζω ότι θα πρέπει να περιμένετε να μας δείτε να εκτελούμε ένα πρόγραμμα επαναγοράς με τρόπο που να αυξάνει τη μόχλευση, σωστά; Έτσι, θα είναι μόνο με μια καθορισμένη πηγή εσόδων. Και θα πρέπει να εξετάσουμε όλες τις επενδυτικές εναλλακτικές λύσεις που έχουμε στη διάθεσή μας εκείνη τη στιγμή. Όπως ανέφερα, πιστεύω ότι μέσω του εξορθολογισμού του μελλοντικού αγωγού γης, θα έχουμε κάποια ωραία έσοδα που θα θελήσουμε να επανεπενδύσουμε με τον πιο ελκυστικό οικονομικά τρόπο. Όμως, όπως προσπάθησα να υπογραμμίσω στις προπαρασκευασμένες παρατηρήσεις μου, θα μας πάρει κάποιο χρόνο για να πραγματοποιήσουμε αυτά τα έσοδα προκειμένου να μεγιστοποιήσουμε την αξία για κάθε ένα από αυτά τα αγροτεμάχια. Έτσι, νομίζω ότι σε εκείνο το χρονικό σημείο, όταν φτάσουμε εκεί και έχουμε έσοδα από την ανάπτυξη, ο Eliott και εγώ θα κάνουμε αυτή τη συζήτηση σχετικά με το τι βλέπουμε στην αγορά συναλλαγών, πού βρίσκεται η μετοχή σε εκείνο το χρονικό σημείο. Και ποια είναι η καλύτερη εναλλακτική λύση όταν είμαστε σε αυτή τη θέση. Θέλεις να προσθέσεις κάτι, Eliott;
Eliott Trencher: Elittor Elitton: Όχι, νομίζω ότι αυτό τα καλύπτει όλα. Θέλω να πω ότι βραχυπρόθεσμα, τονίσαμε τις προτεραιότητές μας για το κεφάλαιό μας, οι οποίες είναι να διασφαλίσουμε ότι ο αγωγός ανάπτυξης είναι πλήρως χρηματοδοτημένος. Και στη συνέχεια, νομίζω ότι πέρα από αυτό, είναι να διασφαλίσουμε ότι ο ισολογισμός είναι σε σωστή κατάσταση, ώστε όταν είμαστε έτοιμοι να κάνουμε κάτι, να έχουμε όλες τις επιλογές μας μπροστά μας.
Χειριστής: Η επόμενη ερώτηση είναι από τη γραμμή του Steve Sakwa με την Evercore ISI. Steve;
Steve Sakwa: Γεια σας, καλημέρα σας. Angela, απλά κολλάμε στο είδος των νέων προσλήψεων Michael Schmidt στην πλευρά της μίσθωσης για να έρθει και να συμπληρώσει τον Rob. Έχει ιστορικό στη χρηματοδοτική μίσθωση βιοεπιστημών; Μήπως είναι πιο πολύ για μίσθωση γραφείων; Απλά ήθελα να έχω την αίσθηση σας για την ομάδα και το βάθος της μίσθωσης των βιοεπιστημών και πώς αυτό θα μπορούσε να βοηθήσει σε ένα βελτιωμένο περιβάλλον μίσθωσης;
Angela Aman: Ναι. Εννοώ, όπως μπορείτε να εκτιμήσετε, η Bay Area συνολικά είναι μια πολύ μεγάλη αγορά για εμάς. Έχουμε κάποιον στην ομάδα μας εκεί που κάνει πολύ καλή δουλειά στην εξυπηρέτηση αυτής της αγοράς. Αλλά με την έλευση του Michael Schmidt, θα αναλάβουμε βασικό ρόλο στη συνέχιση της ανάπτυξης της πρακτικής μας συνολικά στην αγορά του Σαν Φρανσίσκο και στην περιοχή του κόλπου. Και νομίζω ότι θα είναι μια πραγματικά σπουδαία προσθήκη στην ομάδα και κάποιος από τον οποίο ο Rob θα μπορέσει να επωφεληθεί σε μεγάλο βαθμό σε αυτή την αγορά. Νομίζω ότι, όπως πιθανώς αναφέραμε προηγουμένως, συνεχίζουμε να αξιολογούμε τις ανάγκες μας σε όλη την ευρύτερη πλατφόρμα μισθώσεων. Και όλα τα σχόλιά μου σχετικά με τη διασφάλιση ότι έχουμε τους σωστούς πόρους στο σωστό μέρος, υπογραμμίζουν πραγματικά ότι έχουμε πολλές προκλήσεις και ευκαιρίες μπροστά μας από την πλευρά της μίσθωσης. Και θέλω να βεβαιωθώ ότι διαθέτουμε όλους τους πόρους που χρειαζόμαστε για τη λειτουργία αυτή, ώστε να συνεχίσουμε να κατακτούμε μερίδιο αγοράς που θα ξεπερνάει κάθε προηγούμενο. Μείνετε συντονισμένοι. Ενδέχεται να υπάρξουν κάποιες πρόσθετες προσλήψεις στην πλευρά της μίσθωσης για την υποστήριξη των προσπαθειών μας σε όλο το χαρτοφυλάκιο. Νομίζω ότι είναι πολύ εύλογη η ερώτηση να επισημάνετε την επιστήμη της ζωής και να ρωτήσετε αν θα δείτε κάποιες προσθήκες εκεί. Θα προτιμούσα να περιμένω να ανακοινώσω οτιδήποτε όταν θα έχουμε κάποιον έτοιμο, αλλά συνεχίζουμε να αξιολογούμε τις ανάγκες μας σε όλα τα τμήματα της επιχείρησης.
Steve Sakwa: Sakwa: Εντάξει. Και δεύτερον, για να επανέλθουμε στην αγορά του Λος Άντζελες, υποθέτω, δεδομένων όλων των προκλήσεων που βλέπουμε σε όλες τις πλατφόρμες streaming και τις καλωδιακές εταιρείες και τα ζητήματα που συμβαίνουν στον τομέα των μέσων ενημέρωσης. Αναρωτιέμαι απλώς πώς σκέφτεστε για το αποτύπωμα του Λος Άντζελες συνολικά, και αν θα μετακινήσετε ίσως κάποια περισσότερα από αυτά τα περιουσιακά στοιχεία σε υποαγορές ενδεχομένως να τα διαθέσετε;
Angela Aman: Ναι, είναι μια καλή ερώτηση. Υπάρχει - εννοώ, προφανώς, ιδιαίτερα στους τομείς που αναφέρατε, υπάρχουν πολλά διασταυρούμενα ρεύματα αυτή τη στιγμή. Και είναι σίγουρα ένα μέρος στο οποίο αφιερώνουμε πολύ χρόνο και επικεντρωνόμαστε για να βεβαιωθούμε ότι είμαστε σε θέση να κατανοήσουμε τι συμβαίνει, ιδιαίτερα στο χαρτοφυλάκιό μας στο Χόλιγουντ. Απλώς υπογραμμίζω πόσο υψηλής ποιότητας είναι τα περιουσιακά μας στοιχεία στο Χόλιγουντ, και πόσο καλά μισθωμένα είναι και το πιστωτικό προφίλ, κ.λπ., αυτών που έχουμε σε αυτή την αγορά. Οπότε αισθανόμαστε πολύ καλά αυτή τη στιγμή. Συνολικά, πιστεύω ότι - με συγχωρείτε, το Λος Άντζελες γενικά, είναι μια πολύ μεγάλη αγορά με πολλές πολύ ξεχωριστές υποαγορές. Και νομίζω ότι καθώς εξετάζουμε το αποτύπωμά μας στο Λος Άντζελες μακροπρόθεσμα, είναι πολύ λογικό να αναρωτηθούμε αν υπάρχουν - υπάρχει κάποια τοποθέτηση σε υποαγορές που θα συνεχίσουμε να εξετάζουμε καθώς προχωράμε μπροστά. Αλλά οι δυναμικές που αναφέρατε, είναι σίγουρα αυτές που λαμβάνουμε υπόψη μας. Αισθανόμαστε καλά για το χαρτοφυλάκιο που διαθέτουμε και το οποίο είναι εκτεθειμένο σε τέτοιου είδους τομείς σήμερα.
Χειριστής: Η επόμενη ερώτηση είναι από τη γραμμή του Upal Rana με την KeyCorp. Upal;
Upal Rana: Ράνα: Τέλεια. Ευχαριστώ που δεχτήκατε την ερώτησή μου. Angela, από τον εξορθολογισμό των αγροτεμαχίων που αναφέρατε στις προετοιμασμένες παρατηρήσεις σας, θα μπορούσατε να μας δώσετε κάποιο χρώμα για το ποια είναι μερικά από αυτά τα αγροτεμάχια και ποια είναι η καλύτερη περίπτωση χρήσης ορισμένων από αυτά τώρα, αν δεν είναι γραφεία; Και θα σκεφτόσασταν να δομήσετε μια συμφωνία όπου θα μπορούσατε να συμμετάσχετε σε κάποιο από αυτά τα αγροτεμάχια;
Angela Aman: Ναι. Νομίζω ότι όλες αυτές είναι καλές ερωτήσεις. Θα αναβάλω τις συζητήσεις σχετικά με συγκεκριμένα αγροτεμάχια μέχρι να φτάσουμε πιο κοντά στην εκτέλεση και να μπορέσουμε να είμαστε πιο συγκεκριμένοι σχετικά με το ποια ακριβώς είναι τα σχέδια εκεί. Αλλά όπως νομίζω ότι με ακούσατε να λέω τόσο στις προετοιμασμένες παρατηρήσεις μου όσο και στις ερωτήσεις και απαντήσεις εδώ, είμαι πολύ ενθουσιασμένη για τις μελλοντικές προοπτικές μας στην KOP, οπότε μπορούμε να το αφήσουμε αυτό στην άκρη. Νομίζω ότι η ικανότητά μας να συνεχίσουμε να αναπτύσσουμε το ΚΟΠ με την πάροδο του χρόνου με τρόπο που να καθοδηγείται από τη ζήτηση των ενοικιαστών και όπου αναλαμβάνουμε τα κατάλληλα επίπεδα κινδύνου καθώς συνεχίζουμε να αποσύρουμε σταδιακά αυτό το έργο, θα έχει πολύ νόημα για την εταιρεία, και είμαι πραγματικά ενθουσιασμένος με την ικανότητά μας να το κάνουμε αυτό. Αυτό θα ενισχύσει την αξία όσων έχουμε στη Φάση 1 και στη Φάση 2. Άλλα αγροτεμάχια στη μελλοντική τράπεζα γης, έχουμε ένα εύρος μεγεθών στη μελλοντική τράπεζα γης, και υπάρχουν σαφώς αγροτεμάχια εκεί μέσα που αγοράστηκαν σε κάποιο σημείο με την υπόθεση ότι θα ήταν έργα γραφείων ή βιοεπιστημών, όπου οι αγορές απλώς μετατοπίστηκαν ή η δυναμική της υποαγοράς απλώς μετατοπίστηκε και τώρα πιστεύουμε ότι η υψηλότερη και καλύτερη χρήση είναι μάλλον κάτι άλλο από τα γραφεία και τις βιοεπιστήμες. Θα έλεγα ότι, κατά κύριο λόγο, αυτές οι άλλες χρήσεις θα είναι οικιστικές ή σχετικές με την κατοικία, αν και υπάρχουν - υπάρχει ίσως ένα αγροτεμάχιο σε αυτή τη μελλοντική τράπεζα γης όπου εξετάζουμε περισσότερο μια εναλλακτική χρήση από την κατοικία. Έτσι, απλώς, και πάλι, υπογραμμίζω αυτό που είπα στις προετοιμασμένες παρατηρήσεις μου, δηλαδή ότι είμαι πραγματικά πολύ ενθαρρυμένος από το επίπεδο δραστηριότητας και δέσμευσης που έχουμε δει σε αυτά τα αγροτεμάχια. Και νομίζω ότι πρόκειται να αποτελέσει μια πραγματικά ελκυστική πηγή κεφαλαίων για την εταιρεία ώστε να συνεχίσει να συμμετέχει στην αγορά εξαγορών στο μέλλον ή να εξετάσει όλες τις άλλες εναλλακτικές λύσεις κατανομής κεφαλαίου.
Upal Rana: Rana Upana: Εντάξει. Ωραία. Αυτό ήταν χρήσιμο. Και στη συνέχεια, Eliott, θα μπορούσατε να μας δώσετε μια ενημέρωση σχετικά με τις γνωστές μετακινήσεις και την πρόοδο της αναπλήρωσης; Υπάρχει ακόμα ένα αξιοπρεπές κομμάτι στο τελευταίο εξάμηνο και θα θέλαμε να έχουμε μια καλύτερη αίσθηση της ορατότητας της πληρότητας μέχρι το τέλος του έτους.
Eliott Trencher: Rob, αν θέλεις να κάνεις κάποιο σχόλιο για την αγορά σχετικά με αυτά. Αλλά αναφερθήκαμε σε τρεις στις προετοιμασμένες παρατηρήσεις, οι οποίες ανέρχονται συνολικά σε περίπου 350.000 τετραγωνικά πόδια. Αυτό είναι περίπου το 60% και πλέον αυτών που λήγουν για το υπόλοιπο του έτους. Και αυτά τα τρία, είναι η Salesforce στο Σιάτλ. Είχαμε ήδη κάποια δραστηριότητα εκεί και κάποιοι από αυτούς τους χώρους έχουν ήδη αναπληρωθεί, αυτό θα συμβεί το τρίτο τρίμηνο. Και στη συνέχεια, το τέταρτο τρίμηνο, η Microsoft έχει κάποιο χώρο στο Bay Area, περίπου 75.000 τετραγωνικά πόδια. Και στη συνέχεια η Capital One που είναι λίγο πάνω από 150.000 τετραγωνικά πόδια επίσης στο Σαν Φρανσίσκο. Και Ρομπ, αν θέλεις...
Rob Paratte: Ναι. Πραγματικά δεν έχω να προσθέσω κάτι περισσότερο σε αυτά που είπε ο Eliott, εκτός από το ότι έχουμε ήδη περιηγηθεί σε αυτά τα γνωστά κενά. Οπότε θα έρθουν κι άλλα.
Χειριστής: Caitlin Burrows από την Goldman Sachs. Κέιτλιν;
Caitlin Burrows: Γεια σας. Ίσως μια γρήγορη ερώτηση σχετικά με το - εσείς κλείσατε το τρίμηνο με πάνω από 800 εκατομμύρια δολάρια σε μετρητά. Φαίνεται ότι το σχέδιο για αυτό είναι να χρηματοδοτήσετε την ανάπτυξη και να αποπληρώσετε τη λήξη του ομολόγου του Δεκεμβρίου. Αλλά υποθέτω, σε ποιο σημείο θα κοιτάξετε να αποκτήσετε εκ νέου πρόσβαση στην αγορά μη εξασφαλισμένων ομολόγων ή περιμένετε ότι αυτό θα είναι περισσότερο σαν μια μόνιμη αποπληρωμή χρέους;
Eliott Trencher: Caitlin, νομίζω ότι είναι μια καλή ερώτηση. Και από τη δική μας οπτική γωνία, η διαδικασία σκέψης δεν είναι μόνο το τι συμβαίνει στην αγορά μη εξασφαλισμένων ομολόγων, η οποία προφανώς έχει γίνει λίγο πιο ελκυστική τις τελευταίες εβδομάδες και μήνες. Αλλά ποια θα είναι και η χρήση των εσόδων. Και έτσι είμαστε στην τυχερή θέση όπου μετά τη λήξη μας τον Δεκέμβριο του 2024, δεν έχουμε πραγματικά τίποτα μέχρι τον Οκτώβριο του 2025. Θα πρέπει να το αντιμετωπίσουμε αυτό. Εμείς - το ιστορικό μας ήταν ότι προλαμβάνουμε προληπτικά αυτές τις λήξεις, οπότε πιστεύουμε ότι αν μπορούμε να δούμε μια ευκαιριακή στιγμή για να αντλήσουμε κάποια κεφάλαια, αυτή είναι μια λογική χρήση αυτών των κεφαλαίων. Αλλά θα έχουμε επίσης τα μάτια μας ανοιχτά για άλλες χρήσεις, όπως ανέφερε η Angela, είτε πρόκειται για ευκαιρίες εξαγοράς είτε για οτιδήποτε άλλο. Καθώς τα κάνουμε όλα αυτά, πρέπει να προσέχουμε πολύ ώστε η μόχλευση να μην αυξάνεται. Έτσι, αν πάμε στην αγορά ομολόγων, η πιο πιθανή χρήση είναι η αποπληρωμή μελλοντικού χρέους.
Caitlin Burrows: Burrows: Κατάλαβα. Εντάξει. Και στη συνέχεια, ίσως να επιστρέψουμε στην πλευρά της χρηματοδοτικής μίσθωσης. Φάνηκε ότι η δραστηριότητα του δεύτερου τριμήνου ήταν σχετικά πιο ήπια, αλλά στη συνέχεια ο Ιούλιος ήταν ισχυρός. Έτσι, ακούγεται επίσης ότι η αγορά μεγαλύτερων συμφωνιών δεν είναι απαραίτητα τόσο ισχυρή, οπότε αυτό υποδηλώνει ότι πρόκειται για περισσότερες μικρότερες συμφωνίες. Αλλά υποθέτω ότι προχωρώντας προς τα εμπρός, πώς είναι ο αγωγός χρηματοδοτικής μίσθωσης και οι προοπτικές για το υπόλοιπο του 2024 και επίσης το μείγμα των μικρών και των μεγάλων χρηστών;
Rob Paratte: Κέιτλιν, όπως πιθανώς συμπεραίνεις από τα σχόλιά μου, εννοώ ότι ο αγωγός φαίνεται καλός. Εννοώ ότι έχουμε ήδη, από το τρίμηνο - το τρίτο τρίμηνο, έχουμε υπογράψει 183.000 τετραγωνικά πόδια μισθώσεων και έχουμε κι άλλα στο στάδιο της προετοιμασίας σε διάφορα στάδια συζητήσεων. Έτσι, έχουμε την αίσθηση ότι το γ' και το δ' τρίμηνο θα μπορούσαν να τελειώσουν δυνατά, και αυτό συνάδει με αυτό που βλέπουμε στις αγορές στις οποίες δραστηριοποιούμαστε, όπου η ζήτηση συνεχίζει να αυξάνεται. Και οι προσδοκίες είναι ότι θα πραγματοποιηθούν μικρές και μεγαλύτερες συναλλαγές. Και δεν θα έλεγα ότι πρόκειται μόνο για δραστηριότητες μικρών ενοικιαστών. Έχουμε κάποιους μεγαλύτερους ενοικιαστές, όπως ανέφερε νωρίτερα η Angela, υπήρχαν ενοικιαστές με τους οποίους μιλάμε. Έτσι, απλώς δεν βλέπετε το μέγεθος και τον όγκο των μεγάλων ενοικιαστών που είδατε το 2017 ή το '18. Αλλά βγαίνουμε επίσης από κάτι σε ένα βελτιούμενο περιβάλλον.
Angela Aman: Ναι, νομίζω ότι αυτό είναι ακριβώς σωστό. Όπως είπα στις προετοιμασμένες παρατηρήσεις μου, είναι η πρώτη φορά που βλέπουμε πραγματικά πρόσφατα ένα είδος επανεκκίνησης της ζήτησης από χρήστες που αναζητούν πάνω από 100.000 πόδια. Έτσι, όχι κάποιες από τις συμφωνίες μεγατόνων ίσως, αλλά σίγουρα, μια ισχυρή βελτίωση του μέσου μεγέθους των συμφωνιών στο μελλοντικό pipeline που πιστεύουμε ότι είναι πραγματικά ενθαρρυντικό. Αυτό ισχύει τόσο για την πλευρά της ανανέωσης όσο και για την πλευρά της νέας μίσθωσης. Έτσι, οποιαδήποτε σχόλια στις ερωτήσεις και απαντήσεις σχετικά με την έλλειψη επιστρεπτέων μεγαλύτερων συμφωνιών αφορούσαν περισσότερο συγκεκριμένες υποαγορές ή αγορές, ιδίως στο Λος Άντζελες, αλλά στο σύνολο του χαρτοφυλακίου, βλέπουμε σίγουρα τα πράγματα να κινούνται προς αυτή την κατεύθυνση.
Χειριστής: Η επόμενη ερώτηση είναι από τη γραμμή του Dylan Burzinski με την Green Street Advisors. Dylan;
Dylan Burzinski: Burzinsky: Ευχαριστώ για την ερώτηση. Angela, θα ήθελα απλώς να επανέλθω στα σχόλιά σας σχετικά με το ότι βλέπετε τα περιουσιακά στοιχεία ή τα περιουσιακά στοιχεία υψηλότερης ποιότητας να έρχονται στην αγορά με ταχύτερο ρυθμό. Θέλω να πω, υπάρχουν συγκεκριμένες αγορές όπου βλέπετε μεγαλύτερη ποσότητα περιουσιακών στοιχείων να βγαίνουν στην αγορά; Και στη συνέχεια, υποθέτω ως συνέχεια αυτού, έχετε την αίσθηση ότι αυτοί οι πωλητές έχουν πιο ρεαλιστικές προσδοκίες σε σχέση με τα στοιχεία που ακούγαμε για τα περιουσιακά στοιχεία που έρχονταν στην αγορά, ας πούμε, πέρυσι, πριν από 18 μήνες;
Angela Aman: Νομίζω ότι αυτή είναι μια πολύ σημαντική ερώτηση, Dylan. Νομίζω ότι όσον αφορά το πού ακριβώς βλέπουμε τη δραστηριότητα στα περιουσιακά στοιχεία υψηλότερης ποιότητας, νομίζω ότι είναι σχετικά κατανεμημένη σε όλες τις αγορές. Έχουμε αξιολογήσει τα πράγματα και νομίζω ότι σχεδόν όλες οι αγορές μας που θα κατηγοριοποιούσαμε ως υψηλότερης ποιότητας από ό, τι έχουμε δει να βγαίνουν τα τελευταία δύο χρόνια. Έτσι, αυτό το μέρος της εξίσωσης είναι τουλάχιστον αρκετά ευρείας βάσης. Αλλά με βάση αυτό που είπα προηγουμένως, περιμένουμε να εκτελέσουμε ένα περιβάλλον όπου πιστεύουμε ότι η τιμολόγηση αντικατοπτρίζει το συνολικό περιβάλλον κινδύνου και το κόστος κεφαλαίου μας. Και σίγουρα δεν έχουμε δει τα πράγματα να φτάνουν μέχρι εκεί, γι' αυτό και δεν έχετε δει ακόμη εκτέλεση από εμάς. Πιστεύουμε όμως ότι αυτό το περιβάλλον όπου βλέπουμε περισσότερες δοκιμές αγοράς από πιθανούς πωλητές και περισσότερες δοκιμές αγοράς περιουσιακών στοιχείων που θα μας ταίριαζαν τουλάχιστον από άποψη ποιότητας και μακροπρόθεσμης ανάπτυξης είναι πολύ ενθαρρυντικό. Και πιστεύουμε ότι οι περισσότερες δοκιμές στην αγορά θα οδηγήσουν στη συμπίεση του περιθωρίου προσφοράς-ζήτησης καθώς προχωρούμε.
Eliott Trencher: Dylan, είμαι ο Eliott. Θα ήθελα απλώς να προσθέσω σε αυτό, ότι όταν σκέφτεστε για μερικούς από αυτούς τους ιδιοκτήτες, έχουν έλλειψη ρευστότητας για μερικά χρόνια. Και έτσι τώρα που φτάνουν σε ένα σημείο που έχει περάσει καιρός, μπορεί να έχουν άλλες ανάγκες όσον αφορά τον τρόπο με τον οποίο κατανέμουν τα χαρτοφυλάκιά τους. Είναι λογικό να βγουν και να είναι λίγο πιο ανοιχτόμυαλοι όταν δοκιμάζουν την αγορά. Και έτσι πιστεύουμε ότι αυτή είναι μια τάση που μπορεί να συνεχιστεί.
Dylan Burzinski: Burzinsky: Αυτό είναι χρήσιμο σχόλιο. Και στη συνέχεια, αν μου επιτρέπετε, μια ακόμη συνέχεια. Υποθέτω ότι καθώς εξετάζετε το χαρτοφυλάκιο συγκέντρωσης σήμερα, υπάρχουν ορισμένες αγορές που σας ενδιαφέρει περισσότερο να αναπτυχθούν με την πάροδο του χρόνου;
Angela Aman: Νομίζω ότι για τις περισσότερες από τις αγορές μας, είναι θέμα κατανόησης του πώς εξελίσσονται οι υποαγορές και πού θέλουμε να τοποθετηθούμε από την άποψη των υποαγορών. Σίγουρα θέλουμε να συνεχίσουμε να αναπτύσσουμε το χαρτοφυλάκιο του Όστιν. Όπως νομίζω ότι γνωρίζετε καλά, έχουμε ένα πολύ υψηλής ποιότητας περιουσιακό στοιχείο στο CBD του Austin και την περιοχή ανάπτυξης κοντά στο domain, αλλά ελπίζουμε ότι μπορούμε να συνεχίσουμε να επεκτείνουμε αυτό το χαρτοφυλάκιο με την πάροδο του χρόνου και με τον σωστό τρόπο. Πέραν αυτού, το μόνο άλλο σχόλιο που έχω κάνει στο παρελθόν και θα το επαναλάβω εδώ είναι ότι νομίζω ότι καθώς εξετάζουμε το χαρτοφυλάκιο, μία από τις άλλες συζητήσεις που κάνουμε εσωτερικά είναι ακριβώς η σχετική τοποθέτηση στην αγορά. Νομίζω ότι με την πάροδο του χρόνου, θα δείτε τη σχετική μας τοποθέτηση σε σχέση με την Bay Area να μειώνεται. Πιθανόν να υπάρξει ένα μικρό κλάδεμα του χαρτοφυλακίου εκεί. Αλλά η ευρύτερη ελπίδα μου είναι ότι, πραγματικά, απλά αυξάνουμε τον παρονομαστή σε άλλες αγορές, όπως το Austin και το San Diego και ο βορειοδυτικός Ειρηνικός, κ.λπ. και όχι σημαντικές πωλήσεις από την αγορά του Σαν Φρανσίσκο. Είμαστε πολύ ενθουσιασμένοι με αυτό που βλέπουμε όσον αφορά τη σταθεροποίηση και την ανάκαμψη στο Σαν Φρανσίσκο και σίγουρα δεν χρειάζεται να επισπεύσουμε αυτό το ζήτημα της σχετικής έκθεσης, δεδομένου ότι βρισκόμαστε από την άποψη της αγοράς σήμερα. Αλλά νομίζω ότι μακροπρόθεσμα, αυτό είναι κάτι που θα πρέπει να περιμένετε να μας δείτε να κινούμαστε προς αυτή την κατεύθυνση μεθοδικά.
Χειριστής: Pete Abramowitz από την Jefferies. Pete;
Pete Abramowitz: Ναι. Σας ευχαριστώ πολύ και σας ευχαριστώ που δέχεστε τις ερωτήσεις. Θα μπορούσατε να μιλήσετε για την DermTech; Ξέρω ότι κατέθεσαν αίτηση για το κεφάλαιο 11 τον Ιούνιο. Απλά είμαι περίεργος πώς αντιμετωπίζεται αυτό, είτε από την άποψη του οδηγού FFO σας ή πώς ενσωματώνεται στον οδηγό πληρότητας σας; Και εξακολουθούν να βρίσκονται σε αυτόν τον χώρο στο Σαν Ντιέγκο;
Eliott Trencher: Pete, είμαι ο Eliott. Εξακολουθούν να βρίσκονται σε αυτόν τον χώρο. Εξακολουθούν να έχουν πληρότητα. Πλήρωσαν το ενοίκιο τον Ιούλιο. Όσον αφορά την καθοδήγηση, υπάρχει ένα εύρος αποτελεσμάτων, αλλά μπορείτε να υποθέσετε ότι, όπως κάνουμε συνήθως, είμαστε αρκετά συντηρητικοί με τον τρόπο που σκεφτόμαστε αυτά τα πράγματα.
Pete Abramowitz: Εντάξει. Αυτό είναι χρήσιμο. Και στη συνέχεια, όσον αφορά την κατανομή του κεφαλαίου, μιλάτε για πιθανές άλλες ευκαιρίες σε άλλα μέρη της κεφαλαιακής στοίβας, είτε πρόκειται για θέσεις mezzanine, είτε για τέτοια πράγματα. Είναι κάτι που θεωρείτε ότι σας φαίνεται ελκυστικό σε σχέση με το ρίσκο; Και αν ναι, τι αναλαμβάνετε από άποψη απόδοσης;
Eliott Trencher: Trencher: Ναι. Έτσι - και το έχουμε θίξει αυτό σε προηγούμενα τρίμηνα. Είναι κάτι που δεν έχουμε κάνει ιστορικά, αλλά είμαστε ανοιχτόμυαλοι στο να το κάνουμε. Νομίζω ότι από τη δική μας οπτική γωνία, γνωρίζουμε ότι η εξειδίκευσή μας είναι η αγορά, η λειτουργία, η μίσθωση, τα ακίνητα. Δεν είναι ο δανεισμός ακινήτων. Έτσι, στο βαθμό που πρόκειται να ανέβουμε ψηλότερα στη στοίβα κεφαλαίου, θέλουμε να υπάρχει μια σαφής πορεία προς την ιδιοκτησία και όχι απλώς να είμαστε στη δανειοδοτική δραστηριότητα και να προσπαθούμε να αναπαράγουμε αυτά τα κέρδη καθώς τα δάνεια λήγουν. Αυτό δεν είναι η εξειδίκευσή μας. Αλλά θα προσπαθήσουμε να είμαστε δημιουργικοί και ανοιχτόμυαλοι και θα αναζητήσουμε τρόπους για να δημιουργήσουμε αξία.
Χειριστής: Michael Carroll από την RBC. Michael;
Michael Carroll: Carroll: Ναι, ευχαριστώ. Ήθελα απλώς να δώσω συνέχεια στην πιθανή νομισματοποίηση ορισμένων από τα αγροτεμάχια. Ξέρω ότι είπατε ότι θα μπορούσαν να υπάρξουν κάποιες εναλλακτικές χρήσεις για τα οικόπεδα που διαθέτετε. Μπορούμε να υποθέσουμε ότι δίνετε ενεργά δικαιώματα σε αυτά τα οικόπεδα ώστε να ταιριάζουν σε αυτές τις καλύτερες χρήσεις; Νομίζω ότι είπατε resi για τα περισσότερα από αυτά. Αυτό συμβαίνει αυτή τη στιγμή; Και πόσο καιρό διαρκεί συνήθως αυτή η διαδικασία;
Angela Aman: Ναι. Σε ορισμένες από αυτές τις περιπτώσεις, περνάμε από αυτή τη διαδικασία, συνεργαζόμενοι με τους ανθρώπους που μπορεί να είναι οι τελικοί αγοραστές για αυτές, ώστε να βεβαιωθούμε ότι τα σωστά πράγματα δικαιούνται επίσης. Έτσι, το αξιολογούμε αυτό και βεβαιωνόμαστε ότι τα πράγματα κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση. Όπως είπα, αυτά τα πράγματα μπορεί να πάρουν χρόνο. Και ο χρόνος που θα χρειαστεί θα είναι διαφορετικός ανάλογα με την αγορά και την υποαγορά. Επομένως, δεν είναι εύκολο να γενικεύσουμε. Νομίζω ότι μερικά από τα αγροτεμάχια θα μπορούσαν να κινηθούν λίγο πιο γρήγορα από άλλα. Αλλά ακόμη και στην καλύτερη περίπτωση, θα χρειαστεί ασήμαντο χρονικό διάστημα για την εκ νέου παραχώρηση δικαιώματος για κάτι πέραν αυτού που δικαιούνται σήμερα.
Michael Carroll: Εντάξει. Και στη συνέχεια, θα πρέπει να υποθέσουμε ότι μάλλον δεν θέλετε να πουλήσετε αυτά τα αγροτεμάχια μέχρι να τα κατοχυρώσετε πραγματικά, επειδή απλά θέλετε να μεγιστοποιήσετε την αξία σας και να βεβαιωθείτε ότι όλα είναι κατάλληλα για τον επόμενο εργολάβο;
Angela Aman: Ναι. Θέλω να πω, νομίζω ότι είναι απλά ένα ζήτημα του πώς θα μεγιστοποιήσουμε την αξία των αγροτεμαχίων, σωστά; Και έτσι νομίζω ότι ο Eliott και η ομάδα του έχουν περάσει από μια πραγματικά προσεκτική διαδικασία αξιολόγησης κάθε ενός από αυτά τα σενάρια, δοκιμάζοντας την αγορά και κατανοώντας αν τα πουλήσουμε σήμερα, ποια είναι η αξία, αν τα κρατήσουμε λίγο περισσότερο και τα παραχωρήσουμε, ποια είναι η αξία τότε; Και υπάρχει αρκετά μεγάλη διαφορά μεταξύ αυτών των δύο αριθμών ώστε να είναι ελκυστική για εμάς η συνέχιση της μεταφοράς των περιουσιακών στοιχείων μέσω της εκ νέου χορήγησης δικαιωμάτων; Και νομίζω ότι σε όλα τα σενάρια, πιστεύουμε ότι το καλύτερο αποτέλεσμα για τους μετόχους είναι να τα κρατήσουμε μέχρι την εκ νέου δικαίωση. Εφόσον είμαστε βέβαιοι ότι μπορούμε να τα επανεκχωρήσουμε με τον σωστό τρόπο ώστε να μεγιστοποιήσουμε την αξία για τον τελικό αγοραστή, αυτό είναι το καλύτερο αποτέλεσμα από άποψη αποτίμησης. Αλλά είναι πραγματικά θέμα κατανόησης της κάθε μεμονωμένης κατάστασης και δοκιμής της αγοράς και κατανόησης του πού βρίσκονται οι αξίες και λήψης της σωστής οικονομικής απόφασης.
Χειριστής: Kim από την BMO. John;
John Kim: John Kim: Σας ευχαριστώ. Ήθελα να σας ρωτήσω σχετικά με τα 2,5 εκατομμύρια δολάρια για την αμοιβή τερματισμού μίσθωσης αυτό το τρίμηνο. Είχε ληφθεί υπόψη στις προβλέψεις σας προηγουμένως ή ήταν νέο - ένα νέο γεγονός; Και επίσης, κάποιο χρώμα είτε για τους ενοικιαστές είτε για την αγορά στην οποία βρίσκεται;
Eliott Trencher: Trencher: Ναι. Γεια σου, Τζον. Πρόκειται λοιπόν για έναν ενοικιαστή στο Bellevue. Δεν είχε συνυπολογιστεί στην καθοδήγησή μας προηγουμένως. Έχει αντίκτυπο στα ίδια καταστήματα, επειδή πρόκειται για καταγγελία μίσθωσης με μετρητά. Έχει αμελητέα επίπτωση στο FFO. Έτσι, όταν σκέφτεστε πώς μιλήσαμε για τους παράγοντες νωρίτερα, κάναμε αυτή τη διάκριση ότι ένας από τους παράγοντες της αύξησης των ίδιων καταστημάτων περιλάμβανε κάποια από τα έσοδα από αμοιβές, αλλά αυτό δεν ήταν παράγοντας αύξησης του FFO. Και όσον αφορά την ίδια την αγορά, είναι - αναφερθήκαμε σε μια από τις ισχυρότερες αγορές μας. Έτσι, αισθανόμαστε πολύ καλά για τη δραστηριότητα που βλέπουμε εκεί.
John Kim: Kim: Εντάξει. Και στη συνέχεια, θα θέλαμε να συνεχίσουμε με την ανανέωση της SAP και πόσο αρνητικό είναι αυτό; Και επίσης στην απάντηση σχετικά με τις μετακινήσεις, θα μπορούσατε να δώσετε γνωστές μετακινήσεις που αναμένετε το 2025;
Rob Paratte: John, είμαι ο Rob. Οπότε, πρόκειται για μείωση. Πιθανότατα είναι πάνω από το μισό χώρο. Αλλά έχουμε - δεν θέλω να σας δώσω πολύ χρώμα, αλλά είναι - έχουμε δραστηριότητα στο χώρο, και το Bellevue, όπως μόλις ανέφερε ο Eliott, είναι μία από τις ισχυρότερες αγορές στο χαρτοφυλάκιό μας.
Angela Aman: Και μία από τις - σε ένα από τα ισχυρότερα περιουσιακά μας στοιχεία. Έτσι, αισθανόμαστε καλά για την απελευθέρωση δυνατοτήτων για αυτόν τον χώρο.
Eliott Trencher: Και υπάρχει ένας υπεκμισθωτής σε ένα μεγάλο μέρος αυτού του χώρου, το οποίο βοηθάει καθώς σκέφτεστε το προφίλ κινδύνου εκεί. Όσον αφορά το 2025, ένα από τα πράγματα που έχουμε επισημάνει στο παρελθόν είναι ότι δεν έχουμε λήξεις άνω των 100.000 τετραγωνικών ποδιών. Έτσι, καθώς σκέφτεστε το χρονοδιάγραμμα μετακύλισης ή την παρακράτηση, δεν είναι κάτι που θα πρέπει να είναι τόσο ογκώδες το 2025. Και έτσι, φυσικά, θα υπάρξουν κάποιοι ενοικιαστές που θα παραμείνουν, κάποιοι που θα φύγουν, αλλά τίποτα τόσο σημαντικό όσο αυτό που είδαμε το 24.
Χειριστής: Lynch από την Barclays. Μπρένταν;
Brendan Lynch: Ωραία. Ευχαριστώ που δεχτήκατε την ερώτησή μου. Angela, στο παρελθόν, σε έχω ακούσει να μιλάς για το ενδιαφέρον σου για περιουσιακά στοιχεία υψηλής αμιγούς αξίας Α plus με σπασμένες κεφαλαιακές δομές. Αναρωτιέμαι αν βλέπετε περισσότερες τέτοιου είδους ευκαιρίες ή ποιες είναι οι προσδοκίες σας για το μέλλον;
Angela Aman: Ναι. Δεν έχετε δει αυτού του είδους τη δυσπραγία να χτυπάει πραγματικά την αγορά ακόμα. Θέλω να πω, όταν μιλούσαμε νωρίτερα για κάποια πρόσθετα περιουσιακά στοιχεία υψηλής ποιότητας που βγήκαν στην αγορά, δεν θα έλεγα ότι υπάρχουν κάποια με πραγματικά διαλυμένες κεφαλαιακές δομές ή οποιεσδήποτε από αυτές τις καταστάσεις που πραγματικά εξαναγκάζονται στην αγορά από τους δανειστές, όπως θα περίμενε κανείς. Νομίζω ότι σε ορισμένες υποαγορές ενδεχομένως ή σε ορισμένες αγορές στις οποίες δραστηριοποιούμαστε, όπου έχετε δει υψηλότερα επίπεδα συνολικής νέας προσφοράς στην αγορά, νομίζω ότι μπορεί να βρεθούμε στην κατάσταση τα επόμενα δύο χρόνια όπου με δάνεια κατασκευής που λήγουν ή κάτι τέτοιο, υπάρχουν ορισμένα περιουσιακά στοιχεία υψηλής ποιότητας που θα μπορούσαμε ενδεχομένως να εξετάσουμε από την άποψη της εξαγοράς που θα διευκολυνόταν από κάτι που συμβαίνει στη δομή του κεφαλαίου. Αλλά τα περισσότερα από αυτά που βλέπουμε να βγαίνουν στην αγορά αυτή τη στιγμή είναι περιουσιακά στοιχεία υψηλής ποιότητας με καλή χορηγία, αλλά άνθρωποι όπως ανέφερε ο Eliott νωρίτερα, που δεν είχαν ρευστότητα και θέλουν να πουλήσουν το περιουσιακό στοιχείο επειδή ίσως η δομή ιδιοκτησίας του ταμείου που συμμετείχε ή κάτι τέτοιο, ανέμεναν ένα γεγονός ρευστότητας μέχρι τώρα, και είναι λογικό να δοκιμάσουν τουλάχιστον την αγορά και να δουν πού βρίσκονται οι αξίες.
Brendan Lynch: Ίσως μια σχετική συνέχεια, αναφέρατε ότι επιθυμείτε ή ενδιαφέρεστε να επεκταθείτε στο Ώστιν στο μέλλον. Αυτή είναι μια αγορά που έχει κάποια προσφορά που θα τεθεί σε λειτουργία τα επόμενα δύο χρόνια. Ίσως πώς πρέπει να σκεφτούμε την αγορά και την ευκαιρία επέκτασης μέσω αυτού του τύπου εξαγοράς;
Angela Aman: Ναι. Θέλω να πω ότι νομίζω ότι είναι ένα πολύ καλό παράδειγμα της δυναμικής για την οποία μόλις μίλησα. Θα έλεγα, καθώς κοιτάμε τι συμβαίνει στο Austin CBD, έχουμε το Indeed Tower σε αυτή την αγορά, το οποίο είναι ένα πολύ υψηλής ποιότητας περιουσιακό στοιχείο, όπου είμαστε ακόμα σε φάση μίσθωσης, αλλά αισθανόμαστε πολύ καλά για τις προοπτικές ζήτησης και το πόσο ευρεία ήταν η ζήτηση. Έτσι, αισθανόμαστε καλά για την αγορά, τη δυναμική συνολικά. Πρόκειται για μια αγορά που επηρεάζεται από αρκετά σημαντικά επίπεδα νέας προσφοράς αυτή τη στιγμή, η οποία δεν επηρεάζει πραγματικά την ικανότητά μας να εκμισθώσουμε το Indeed Tower με βάση την ποιότητα και το πόσο διαφοροποιημένο είναι αυτό το περιουσιακό στοιχείο. Αλλά καθώς σκεφτόμαστε να συνεχίσουμε να επεκτεινόμαστε στο Όστιν τα επόμενα χρόνια, νομίζω ότι η δυναμική της νέας προσφοράς θα μπορούσε σίγουρα να είναι προς όφελός μας όσον αφορά την ικανότητά μας να αποκτήσουμε ορισμένα νέα περιουσιακά στοιχεία υψηλής ποιότητας, όπου η μακροπρόθεσμη εικόνα χρηματοδότησης για αυτά τα περιουσιακά στοιχεία καθώς σταθεροποιούνται δεν είναι αυτή που οι άνθρωποι μπορεί να είχαν αρχικά προβλέψει. Έτσι, θα μπορούσε σίγουρα να είναι ένας ελκυστικός τρόπος για να συνεχίσουμε να αυξάνουμε το χαρτοφυλάκιο, αλλά σίγουρα είναι λίγο κερδοσκοπικό σήμερα, και θα συνεχίσουμε να παρακολουθούμε στενά την αγορά και να αξιολογούμε τις ευκαιρίες που παρουσιάζονται.
Χειριστής: Αυτό ολοκληρώνει τη συνεδρία ερωτήσεων και απαντήσεων καθώς και την τηλεδιάσκεψη για τα κέρδη της KRC για το 2ο τρίμηνο του '24. Σας ευχαριστώ όλους για τη συμμετοχή σας στη σημερινή κλήση και μπορείτε τώρα να αποσυνδέσετε τις γραμμές σας.
Aυτό το άρθρο μεταφράστηκε με τη βοήθεια της τεχνητής νοημοσύνης. Για περισσότερες πληροφορίες, δείτε τους Όρους Χρήσης